[경제 인사이드] 집 계약시 받는 ‘1억원 보증 공제’…100% 배상?

[앵커]

중개업소를 통해 부동산 계약을 할 때 계약서와 함께 받는 문서가 하나 있죠.

'부동산 공제 증서'입니다.

중개 거래를 하다 발생한 사고에 중개업자의 책임이 인정될 경우 손해배상을 받을 수 있는 건데요.

어떤 경우에, 얼마큼 배상받을 수 있는지 부동산 전문 최광석 변호사와 함께 알아보겠습니다.

'부동산 공제 증서'에 대해서 먼저 설명해주시죠.

[답변]

중개 거래간사고 발생 시 중개업자가 피해금액 일부를 보상해야 하지만 금전적 능력이 없거나 고의적으로 피해보상을 회피할 가능성이 있기 때문에 피해 금액에 대한 보상을 협회에서 보증한다는 의미의 증서입니다.

즉 대신해 손해배상을 받을 수 있다는 것이죠.

현행법은 중개업자에게 의무적으로 보험(공제)에 가입하도록 규정하고 있습니다.

[앵커]

중개업자의 책임이 인정될 경우 배상을 받을 수 있다는 건데, 중개업자들이 책임져야 할 일 어떤 것들이 있나요?

[답변]

중개의뢰인에게 손해를 입히게 되는 중개업자의 고의나 과실로 인한 사고가 매우 빈번합니다.

건물 관리하던 중개업자가 세입자에게는 전세금을 받고도 건물주에게는 월세를 받은 것처럼 속여 차액을 가로채는 경우가 고의 사고의 대표적인 경우고요.

과실로 인한 사고는 일일이 열거할 수 없을 정도로 다양한데요.

신분증을 위조한 가짜 집주인의 신분을 제대로 확인하지도 않고 세입자가 전세보증금을 건네게 해서 손해 보게 만드는 경우도 있고요.

[앵커]

중개업자 때문에 손해를 봤다면, 어떻게 해야 배상을 받을 수 있는 건가요?

배상 절차에 대해서 좀 알려주세요.

[답변]

중개업자를 상대로 직접 배상청구를 해서 받을 수도 있지만, 중개업자 자력이 없을 경우가 있기 때문에 중개업자가 가입한 보험이나 공제에 의존하는 경우가 많습니다.

중개업자와 보험회사나 중개사협회를 함께 소송하는 것이 가장 안전합니다.

[앵커]

한도가 1억 원이던데요.

내가 피해를 3~4억 원 당했어도 1억 원까지만 받는 건가요?

[답변]

현행 공인중개사법에 따르면 개인 공인중개사는 최소 1억 원 이상의 공제에 가입하도록 의무화돼 있습니다.

그런데 90% 이상이 최소한의 금액에만 가입하기 때문에 대부분 1억 원인 거 고요.

그나마 1억 원을 모두 보상받을 수 있는 것도 아닙니다.

손해배상액은 거래 건수나 계약자 수에 상관없이 1년에 1억 원입니다.

특정 중개업자가 한 해에 10건의 계약을 엉터리로 진행해 10명에게 1억 원씩의 피해를 줬다면 피해자들은 산술적으로 1억 원이 아닌 1,000만 원씩만 돌려받게 됩니다.

여기에 중개업자의 과실 비율 만큼 배상금이 결정되기 때문에 보상액은 더 낮아지게 되는 거죠.

실제로 2015년 12월 부천과 인천 각각 70억 원, 40억 원 규모의 부동산 사기 사건에서 약 120여 명 피해자가 생겼는데요. 이때 중개사협회로부터 받은 공제 금액은 수백만 원에 불과했습니다.

[앵커]

그러니까 건수나 계약자 수에 상관없이 무조건 1년에 1억 원?

상식적이진 않은 것 같은데 당연히 건별로 해야 하는 거 아닌가요?

[답변]

소비자 보호를 위해서는 최소가입금액을 상향할 필요가 있고, 상향하기 위한 시도도 많지만, 중개업자의 반대로 좌절됐습니다.

현행 개인 중개업소가 1년간 1억 원 한도의 공제에 가입할 경우 내야 하는 공제료는 22만 원이거든요.

공제 한도가 올라가거나 건별 공제를 의무화하게 되면 당연히 요율이 올라가게 되겠죠?

보험료, 공제료를 비용으로 생각하기 때문에 이렇게 되는 거죠.

보통의 중개업자가 중개 사고를 여러 건 발생시키지 않습니다.

평생 한 번도 사고를 안 치는 업자들이 많은데요.

전체 중개업자가 1만 명쯤 된다 치면 한해 여러 건 사고를 발생시키는 업자는 5명 정도거든요.

5명 보장하자고 거래 건당 공제를 하는 건 무리로 볼 수도 있죠.

[엥커]

배상액 한도도 너무 적은 거 아닌가요?

서울을 중심으로 집값이 엄청나게 뛰었고, 몇억, 몇십억 하는 주택도 많은데 1억 원이면 금액이 너무 적은 거 아닌가 싶은데요?

[답변]

최소 금액이라 그 이상에 가입할 수는 있지만, 현실적으로 최소한만 가입하고 있다는 점에서, 법으로 최소금액을 인상할 필요가 큽니다.

최근 집값 상승세를 고려하면 1억 원이란 돈은 거래 당사자를 안심시킬 수 있는 금액이 아니죠.

한국감정원이 조사한 바로는 지난 8월 현재 서울의 5억 원 이상 아파트가 절반이고 10억 원 이상 고가 아파트도 늘고 있거든요.

원룸, 오피스텔을 취급하는 중개업자와 고가 주택을 취급하는 중개업자에 똑같은 공제 한도를 적용하는 것은 문제가 있기 때문에 이를 개선해야 한다고 봅니다.

[앵커]

내가 계약을 진행하려는 공인 중개사가 피해 배상을 한 적이 있했는지, 그리고 남은 배상액이 얼마나 되는지 알아볼 방법은 없어요?

[답변]

현실적으로 어렵습니다.

그 이유는 거래계약 이후 한참 지난 뒤에 중개사고 발생을 알게 되고 부랴부랴 소송하면 최소 6개월 지난 후에 판결 선고가 되는데, 그 판결문을 가지고 협회에 보험금을 청구하게 되면서 해당 중개업자의 사고 발생 전모를 파악하게 되기 때문에 계약 전에 미리 이런 사실을 확인한 후에 보험에 문제 있는 중개업자를 가려서 계약할 방법은 없습니다.

[앵커]

어쨌든 부동산 공제는 보완적 구제 수단일 뿐이죠.

2중 3중 안전장치를 해야 하는 게 부동산 거래인데요.

어떤 안전장치가 있을까요?

[답변]

현실적으로는 비관적으로 봅니다.

중개업자의 자력이 매우 부실하고 게다가 과실 상계까지...일단 사고 나면 전액 배상받는 경우는 거의 없습니다.

스스로 조심하고 별도 자문받아서 크로스 체크하는 것이 현명합니다.