[전전궁금] 올해 지나면 땅치고 후회할 다주택자 세금 혜택

※'전전(錢錢)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 연재물입니다.

지난 가을 발표된 초강력 부동산 대책(9·13 대책)은 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소를 담고 있다.

9·13대책 전에는 다주택자가 8년 장기 임대 등록한 주택을 양도할 때 양도세 중과에서 제외하고, 8년 장기 임대 등록한 주택은 종합부동산세 합산이 배제됐다.

그러나 9·13대책에서는 조정대상 지역에서 1주택 이상 보유자가 조정대상 지역에서 주택을 사서 임대등록을 하면 양도소득세도 중과하고 종합 부동산세 합산 과세를 하도록 바꿨다.

다주택자들이 규제를 피하려고 집을 등록 임대로 돌린 경향이 뚜렷해지면서 시장에서 아파트 매물이 사라지고 있다는 비판이 일자 임대사업자 혜택 축소에 나선 것이다.

기존 임대사업자는 혜택 유지

하지만 정부는 9.13대책에서도 기존 임대사업자에 대한 혜택은 건드리지 않았다. 즉 양도세 중과와 종부세 합산 배제는 9·13 이후 신규 취득한 임대주택에 한해 적용된다. 9·13 이전에 취득한 주택에 대해서는 지금이라도 임대등록을 하면 기존 혜택이 유지된다.

9·13 이전에 주택을 구입한 임대사업자라면 제도 변경이 없으므로 걱정할 필요가 없다고 볼 수 있다.

양도세 100% 감면 규정은 올해로 끝

그러나 양도세 감면 부분은 변화가 좀 있으니 유의해야 한다.

서울 중구에 자가 거주 중인 김 모(47) 씨는 서울 강남구 압구정동 3차 아파트 전용면적 82㎡ 아파트를 지난해 가을 16억 8500만 원에 구입한 뒤 바로 임대주택으로 등록했다. 2주택자가 되면서 양도세 중과와 종부세 대상이 됐지만, 임대주택으로 등록해 10년간 임대하면 양도소득세를 100% 감면받는다는 사실을 알았기 때문이다. 고가주택인데 설마 양도세 혜택이 있을까 싶었는데 뜻밖에 법에 허점이 있었던 것이다.

조특법 97조5는 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택을 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 감면(농어촌특별세는 납부)해주는 혜택이 있다.

그런데 이 조항이 올해 일몰돼 12월 31일이면 혜택이 종료된다.

조특법상 양도세 100% 감면 규정은 올해를 끝으로 없어지지만, 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택을 임대주택 등록 후 10년 이상 임대하고 일정 조건을 충족했을 경우 장기보유특별공제(장특공제)를 70%까지 적용하는 장특공제 혜택은 그대로 유지된다. (8년 이상 임대 시 장특공제 50%)

그런데 주의할 점은 9·13 대책으로 이런 양도세 세제 혜택을 받기 위한 요건에 주택 가액요건(수도권은 기준시가 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하)이 신설됐다는 점이다. 위의 김 씨 사례처럼 고가 주택에 대한 혜택을 줄이는 차원에서 기존의 국민주택 규모 이하라는 면적 요건에 가액요건까지 만든 것이다.

여기서 매우 헷갈리는 다차 방정식 같은 임대주택 세제 혜택요건이 발생한다. 정리하면 다음과 같다.

★9·13대책 이전 취득한 거주 외 주택 보유자(전용면적 85㎡ 이하+기준시가 관계없음):
① 취득 후 3개월 내 임대주택 등록하고 10년 이상 임대 시 양도세 100% 감면→내년에 등록시 혜택 없음.
② 임대주택 등록 후 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제 70% 적용→ 내년에 등록해도 혜택 있음.

즉 9·13 대책 이전에 구입한 주택(전용면적 85㎡ 이하)은 임대주택 등록 시 장특공제는 유지되나(고가주택도 마찬가지) 양도세 100% 감면 조항은 올 연말로 종료되는 것이다.

9·13대책 이후 취득 주택은?

반면 9·13 대책 이후 취득한 주택은 거래가액 기준이 신설되면서 기준 시가 6억 원을 기준으로 확실하게 차별하고 있다. 6억 원 초과 주택은 혜택이 모두 사라지면서 임대주택으로 등록할 이유가 거의 없어진다. 반면 6억 원이 안되는 주택이라면 올 연말까지 임대주택으로 등록하면 양도세 100% 감면 규정이 적용되기 때문에 서두를 필요가 있다.

★9·13대책 이후 취득한 거주 외 주택 보유자(전용면적 85㎡ 이하+기준시가 6억 원 이하):
①주택 취득 후 3개월 이내 임대주택 올해까지 등록해 10년 이상 임대 시 양도세 감면 100%→내년에 등록시 혜택 없음
②임대주택 등록 후 10년 이상 임대하면 장기보유특별공제 70% 적용→내년에 등록했도 혜택 있음

★9·13대책 이후 취득한 거주 외 주택 보유자(전용면적 85㎡ 이하+기준시가 6억 원 초과):
①주택 취득 후 3개월 이내 임대주택 올해까지 등록해 10년 이상 임대 시 양도세 감면 100%→9·13대책으로 더 이상 혜택 못 받음
②임대주택 등록 후 10년 이상 임대하면 장기보유특별공제 70% 적용→9·13대책으로 더 이상 혜택 못 받음

다시 한 번 정리

복잡하니 다시 한 번 정리하자.

a. 9.13 대책 이후 취득한 기준시가 6억 초과 주택(전용면적 85㎡ 이하)은 임대주택으로 등록해도 혜택이 없다.

b. 9.13 대책 이후 취득한 기준시가 6억 이하 주택(전용면적 85㎡ 이하)은 취득 후 3개월 내 임대주택으로 등록해 10년 이상 임대 시 양도세 100% 감면을 받지만 (임대료 인상 제한 등 조건 충족은 필요) 내년에 임대주택으로 등록하면 이 혜택은 못 받는다.

c. 9.13 대책 이전에 취득한 주택(전용면적 85㎡ 이하)은 가액이 6억원을 초과해도 올해내 임대주택 등록 시 일정 요건(3개월 내 등록, 10년 이상 임대, 임대료 인상 제한 등)을 충족하면 양도세 100% 감면을 받을 수 있지만, 내년부터는 안된다.

d. 9.13 대책 이전에 취득한 주택(전용면적 85㎡ 이하)은 가액 6억 원을 초과해도 일정 요건 충족 조건(10년 이상 임대, 임대료 인상 제한 등)시 장특공제 70%가 적용되고, 설사 내년에 임대주택으로 등록해도 혜택은 유지된다. 그러나 현재 국회에서 고가 주택에 대한 혜택 축소를 논의 중이어서 가액 6억원 이상 주택에 대한 혜택 유지는 장담할 수 없다는 게 기획재정부의 설명이다.

결국, 임대주택과 관련해서, 연말까지 서둘러야 할 사람이 있다면 9·13 대책 이후 집을 구입한 사람으로 전용면적 85㎡ 이하고 기준시가 6억 원이 안된다면 올 연말까지 임대주택으로 등록해 10년간 임대하면 양도세 100% 감면 혜택이 가능하다. (요건 충족 필요)

여기서 많이 나오는 질문이 몇 가지가 있다.

Q: 기준시가가 뭔가?
A: 통상 시가의 50~70% 수준에서 매년 국세청이 고시하는 가격(감정가)을 말한다. 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인할 수 있다.

Q: 국민주택 규모(전용면적 85㎡)는 등기부등본 기준인가.
A:등기부등본으로 대부분 인정되지만, 간혹 등기부등본상 85㎡를 넘더라도 실제로 구청에서 재산세를 부과할 때 사용하는 기준으로는 85㎡가 안 되는 경우도 세제 혜택이 가능하기 때문에 구청에 확인할 필요가 있다.

Q: 9·13 대책 이후 취득과 이전 취득에 차이가 큰데, 뭘 기준으로 하나
A: 계약서를 쓰고 계약금을 지불한 날을 기준으로 한다. 9월 13일 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 지불했다면 9·13 대책 전 취득이 된다. 단 9월 13일 이전에 가계약금을 주고 구두로 계약한 경우 실질과세원칙에 따라 계약서가 없으면 효력이 없다.

임대주택 등록 시 생각해야 할 점

임대주택에 대한 세제 혜택만 보고 무작정 임대주택 등록을 했다가 후회하는 경우도 많다. 임대사업자에게는 적지 않은 의무가 부과된다. 임대료 인상률이 연 5% 이하로 제한되고, 8~10년 가까이 집을 팔 수 없기 때문에 재산권 행사가 어려울 수 있다. 본인이 임대주택에 주민등록을 할 수도 없다. 과거에는 임대주택으로 등록했다가 집을 팔아도 경우 과태료를 1000만 원 만 냈으면 됐지만, 9·13 대책으로 과태료가 3000만 원으로 많이 올랐다. 물론 임대주택을 다른 임대사업자에게 팔 경우 과태료는 면제된다.

또 하나 주의할 점은 앞으로 양도세 감면혜택을 받기 위해서는 임대차 계약 시 주민등록증 사본을 확보해 놓아야 한다는 점이다. 조특법 시행령 제97조 4항에 의하면 양도세를 감면받으려면 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 임대사업자 등록증, 임대차 계약서 사본, 임차인의 주민등록등분 또는 주민등록증 사본을 관할 세무서에 제출해야 한다고 규정하고 있다. 즉 계약을 할 때 임차인의 신분증 사본을 미리 확보해서 보관할 필요가 있다.