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[일요진단 라이브] 전세난 확산…11.19 대책 실효성은?
입력 2020.11.22 (08:21) 수정 2020.11.22 (11:27) 일요진단 라이브
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■ 진행: 박태서
■ 대담: 이창무 한양대학교 도시공학과 교수, 임재만 세종대학교 공공정책대학원 교수

박태서 : 여러분, 안녕하십니까? 정부가 전세 대책을 내놓은 지 나흘 지났습니다. 이번 전세대책에 대해서 서로 다른 견해 가진 두 분의 전문가 오늘 모셨습니다. 부동산 정책이라는 게 워낙 논쟁적인 이슈죠. 도시공학, 부동산학 교수 두 분 얘기 들어보시고요. 시청자 여러분들께서 직접 판단 내려보시기 바라겠습니다. 이어서 다시 코로나입니다. 보건복지부 대변인 그리고 감염병 전문가 두 분으로부터 대체 지금이 얼마나 위험하고 또 심각한 상황인지 설명 듣겠습니다. 전세대책부터 먼저 얘기할 텐데 전세 대책 주요 내용과 쟁점을 정리한 영상부터 함께 보시겠습니다.
(VCR 재생)
박태서 : 일요진단 라이브 정부의 이번 전세대책에 대해서 얘기 나눠주실 두 분의 전문가 소개해 드리겠습니다. 먼저 한양대학교 도시공학과의 이창무 교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

이창무 : 안녕하세요?

박태서 : 이어서 세종대학교 공공정책대학원 부동산학과에 임재만 교수 함께하십니다. 안녕하세요?

임재만 : 안녕하십니까?

박태서 : 본격 대담에 앞서서 참고로 이번 전세대책의 주무부처인 국토교통부에도 이 자리에 오늘 참석을 요청했는데요. 국토부에서는 내부 사정을 이유로 나오지 않겠다는 입장을 전해왔다는 점 먼저 말씀드리고요. 국토부 측 얘기를, 국토교통부 쪽 얘기를 좀 들었으면 오늘 좀 더 국민들한테 친절하게 이번 대책에 대해서 이해의 폭을 넓힐 수 있었겠다 싶었는데 좀 아쉽습니다. 대담 들어가겠습니다. 먼저 정부의 전세대책 발표 나흘 됐습니다. 먼저 이번 전세시장 상황 현재 어떻게 보고 계시는지 먼저 이창무 교수님.

이창무 : 저는 전세 시장 상황이라는 게 꼭 전세만은 아니고 전월세 시장의 전반적인 문제로 점점 악화되고 있는 것 같습니다. 전세난의 문제라는 게 기본적으로 전세가의 상승에 대한 부분도 있지만 이사를 원하는 사람들이 전세 물건을 못 찾는 그런 물건 부족의 문제. 결국 주거 이동의 연쇄고리가 끊겨간 상황이라는 거거든요. 그래서 원활한 주거 소비의 조정이 이루어지지 못하는 굉장히 심각한 시장 상황을 야기하고 있다는 게 어떻게 보면 현 시점의 문제이고 더 문제는 이런 상황이 완화되기보다는 앞으로 더 심각해질 수 있다는 그런 우려가 더 크다는 게 좀 안타까운 부분입니다.

박태서 : 이창무 교수께서는 앞으로 상황이 더 심각해질 수 있다고 얘기했는데 우리 임재만 교수께서는 어떻게 평가하십니까?

임재만 : 기본적으로 주거 이동의 동학이 좀 바뀐 건 사실입니다. 말하자면 2년 만에 이사를 가야 될 것이다, 라고 생각하고 살던 분들이 한 번 더 계약갱신을 통해서 4년까지 살 수 있기로 했기 때문에 2년을 살던 분, 4년을 살던 분들이 지금 혼재돼 있는 거죠. 그래서 이동을 해야 될 거라고 생각했던 분들이 머물러 있거나, 계약갱신청구를 통해서. 이런 문제들이 지금 과거와 다른 시장의 관행이 새로 정착되는 과정이다, 라고 생각이 들고요. 다만 신규 임대료 규제를 하지 않다 보니까 시장에서 사실상 이중 가격이 형성돼 있거든요. 갱신을 청구해서 계속 머무는 분들은 비교적 낮은 가격에, 신규 계약을 하시는 분들은 상대적으로 높은 가격에 계약을 할 수밖에 없어서 이 부분이 장차 이 시장, 전세 시장에 있어서 가격의 큰 격차를 계속 유지할 수밖에 없는 이런 문제들이 좀 장기적으로 문제가 될 수 있다. 이 부분에 대한 해결방안을 제시할 필요가 있지 않나, 생각합니다.

박태서 : 두 분 말씀은 공통된 점이 여튼 이 부분들이 단기간에 해소는 쉽지 않을 거라는 그런 설명이신 거 같아요.

이창무 : 그렇죠. 지금 말씀하셨듯이 어떻게 보면 지금 발생하는 문제는 굉장히 단편적인 그런 문제라기보다는 굉장히 원초적인 정부의 부동산 정책에 대한 시각의 문제예요. 주거 안정이라는 그런 목표를 굉장히 정적으로 보는 거죠. 너가 이 집에 살아. 이 집에 평생 살면 좋은 거니까 그렇게 해 줄게, 라고 하는 거거든요. 정적인 주거 안정의 문제인 거고 그런데 실제로 사람들이 자기 생애주기 동안 분가를 하고 결혼하고 직장이 바뀌고 이러면서 계속적으로 주거 이동하면서 자기가 원하는 위치에 원하는 주택을 소비해가는 과정을 원활하게 가는 게 주거 안정이거든요. 동적인 주거 안정의 개념에서 보게 되면 지금 정부에서 추구하는 어떤 정책적인 방향성이라는 게 사실은 시장에서 사람들이 원하는 거하고 전혀 다른 방향이에요. 그래서 그로 인해서 발생하는 굉장히 갈등이라는 게 가장 첨예화된 게 지금의 어떤 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 따른 그런 어떤 시장 상황이라고 생각합니다.

박태서 : 잠깐만요. 그러면 정부의 정책 방향이라는 게 시장 참여자들, 그러니까 세입자들이 원하는 방향과는 정 반대 상황이라는 우리 이창무 교수님 설명에 대해서 반론 가능할까요?

임재만 : 지금 정책이 세입자분들에게 한 군데에서 오래 살아라의 정책은 아니죠. 기본적으로 누구든지 원하면 당연히 주거 이동할 수 있는데 원하는데 이사를 가야 되는 상황, 이 상황을 지금 막는다. 그리고 계속 살고 싶은데 전월세값이 너무 갑자기 올라서 할 수 없이 나가야 되는 이런 문제들을 좀 막아보자 하는 게 계약갱신청구권과 전월세 인상률 상한제죠. 주거 이동을 막고자 하는 건 아니고요. 누구든지 원하면 계약기간 중에도 이사할 수 있기 때문에 그건 문제가 아닌데 다만, 문제는 이렇게 자주 이동을 하든 그런 흐름에서 일부 이동을 하지 않는 분들이 생기면 시장의 매물이 감소할 수밖에 없는 그런 현상이 나타나는 거고 그것이 지금까지와 달리 자주 이동할 것이냐. 아니면 가능하면 이동하지 않고 살 것이냐. 이런 시대적 변화에 따라서, 제도 환경의 변화에 따라서 일시적으로 나타날 수 있는 마찰적 어떤 상황이 조금 더 4년밖에 안 되고 그다음에 아까 말씀드린 것처럼 이중 가격의 형성 문제가 주거 이동을 저해하는 요소로 작용할 수 있다. 이 점 문제점이라고 볼 수 있습니다.

박태서 : 알겠습니다. 그러면 이번에 발표된.

이창무 : 최근에 이것도 굉장히 어떻게 보면 좀 아파트보다 다세대 주택이 살만하다는 그런 인식을 국민들한테 심고자 어떻게 보면 계몽적인 시각이에요.

박태서 : 그 말씀이 아까 진선미 장관? 혹시 그래픽 지금 먼저 띄울 수 있을까요? 진선미 장관이 했던 얘기. 우리 이창무 교수께서 말씀하시는 게 진선미 더불어민주당 미래주거복지추진단장이죠? 아파트에 대한 환상을 버리면 임대주택으로도 주거의 일을 마련할 수 있다는 확신이 생겼다. 임대주택에 대한 왜곡된 편견을 갖고 있다. 우리가 그런 생각을 갖고 있다, 라는 얘기를 이창무 교수께서 말씀하신

이창무 : 그렇죠. 저런 식의 지금 정부가 갖고 있는 어떤 부동산 정책에 대한 그런 기본적인 시각은 정부의 주체들이 갖고 있는 그런 어떤 가치관에 대한 부분을 많은 부분 시민들한테 강요하는 경우들이 많거든요. 지금 다세대 주택에 대한 선호에 대한 부분도 사람들은 아파트 원하는데 다세대 주택이 아파트보다 비슷하게 살 만하다고 얘기한다는 게 사람들은 안 다가오죠. 지금 말씀하시는 부분도 한 주택에 사는 게 과거에 너무 자주 이동했다. 그러니까 좀 주거 이동 덜하고 살아라, 라는 어떤 어떻게 보면 계몽적인 방향성을 제시하는 거거든요. 그런데 그거 관련돼서 최근에 그저께인가요? 한 세미나에서 젊은 부동산학 교수가 발표한 부분이 있는데 주거 실태 조사를 가지고서 조사했더니 주거 이동을 하는데 정말 비자발적으로 이주를 한 사람은 전체의 한 10% 그다음에 자발적으로 이동한 가구는 한 50~60%. 나머지는 중간적인 거죠. 가격이 오르니까, 그다음에 나도 이사를 직장 근처로 가야 되니까 이런 중복적인 성격에 의해서 이사 가는 사람이 나머지 한 30~40% 된다는 거죠. 그래서 주거 이동이라는 게 사실은 이게 타의적인 이동이기보다는 나가지 않으면 또 월세가 연결이 안 되고 이런 식의 구도가 있거든요. 그래서 그 몇 사람의 글쎄요 상당한 어떤 가구가 그런 패닉스테잉 때문에 계약갱신청구권을 이제 요구하는 상황이 됐을 텐데, 그로 인해서 발생하는 주거이동의 연쇄고리가 차단되는 강도가 저는 굉장히 강하다고 봐요. 그게 이제 현재 어떤 부동산 중개업소의 매물의 숫자가 갑자기 막 줄어들어서 한두 개 남고 이런 상황을 만들어 냈다라는 거죠.

박태서 : 그러니까 주거이동의 연쇄고리가 차단되고 있고 막히고 있다 이런 부분들이 결국 매물 잠김이나 매물이 사라지게 되는 근본원인이 아니냐라는 이창무 교수 설명인데 반론 가능할까요?

임재만 : 기본적으로 이번 제도를 임대차 3법을 주거이동을 제약하는 제도다라고 하는 인식에는 동의하기 좀 어렵습니다. 말하자면 이 제도가 사람들을 주거이동을 억제하거나 제약하거나 또는 한 군데 오래 살아라라거나 이런 가치관을 강요하는 건 아니고요. 다만 내가 오래 살고 싶은데 비자발적으로 이사를 강요당하는 그런 상황은 막아보자라고 하는 제도일 뿐이고. 과거에는 뭐 집값이 너무 올라 그러니까 전셋값이 너무 올라서 또는 집주인이 나가라고 해서 이렇게 나가는 사람들이 꽤 있었다는 거죠. 그게 이제 주거실태 조사로 나타나는 것이 뭐 한 10% 정도라고 하시는데, 2018년, 19년 주거실태조사 보면 어쨌든 자발적으로 스스로 이사하지 않는 경우가 이사하는 경우보다 비자발적으로 이사하는 경우가 적긴 합니다. 그런데 자발적인 이사라고 하는 것이 과연 스스로의 주거이동을 원해서 한 것이냐라기보다는 이사할 수밖에 없는 상황이 생긴다는 거죠.

박태서 : 그 말씀 관련해서요. 그러니까 지금 우리 임재만 교수님이 말씀하시는 거는 정부의 임대차 3법 도입으로 도입 덕분에 계약갱신청구권이 도입이 됐고 그로 인해서 2년밖에 못 살 수밖에 없었던 세입자들이 4년 그러니까 2년 더 살게 된 부분들이 주거안정에 크게 도움이 된 부분들은 인정하지 않을 수가 없다는 그런 부분이죠?

임재만 : 그렇죠.

박태서 : 잠깐만, 그거는 저희가 그제 있었던 김현미 국토부교통장관이 이 부분들에 대해서 설명한 부분 준비가 돼 있나요? 플레이 좀 해 주십시오.

(VCR 재생)

박태서 : 들어보셨죠? 그러니까 김현미 장관 얘기도 그렇습니다. 방금 우리 임재만 교수도 설명했습니다만 전월세 계약 갱신률이 10%포인트 이상 늘었다는 거고요. 이 얘기는 전세, 월세 살던 사람들이 그전에는 2년밖에 못 살았는데 2년을 추가 연장할 수 있게 됨으로 해서 적어도 세입자의 10%포인트 정도 이상이 어쨌든 걱정 없이 집에서 살 수 있게 됐다는 거는 세입자들이 주거안정이 하여간 강화됐다고 평가할 수 있는 부분이라는 얘기잖아요?

임재만 : 그렇죠. 자발적으로 이사하는 경우는 뭐 그게 주거안정하고 전혀 관계가 없지만 집주인이 전세가격을 올려서 뭐 이런 문제 때문에 어쩔 수 없이 이사하는 경우는 10%포인트만큼은 계속 거주할 수 있게 됐다. 이 법이 원하는 것은 바로 그런 것이죠. 모든 사람들이 한 주택에 4년 살아라 이런 정책은 아니거든요. 그러니까 이사하고 싶은 사람은 이사하고 또 계약기간 중간에도 얼마든지 자신의 의사에 따라서 이사할 수 있는 거죠. 다만 내가 여기 더 거주하고 싶은데 자발적이지 않은 이유로 이사가게 되는 이런 것은 좀 막아보자는 거고. 그것이 시장에서 어느 정도 좀 나타나고 있다 이건데, 이 문제를 이제 다르게 다른 관점에서 해석할 수가 있어요. 말하자면

이창무 : ** 제가 말씀드리겠습니다.

박태서 : ** 제가 질문 드릴게요.

임재만 : 이사 가고 싶은데 전세 물건을 구할 수 없어서 이사갈 수 없다 이런 말씀을 하시는데, 저는 이제 그것도 한편으로 다른 관점에서 좀 볼 수 있다고 생각이 듭니다.

박태서 : 뭐가 있나요?

임재만 : 말하자면 이제 상황적인 거죠. 그러니까 올해 초에만 해도 서울 시내 아파트 전세물량이 그러니까 매물이 한 4만 건, 5만 건 있었습니다. 그것이 이제 7월, 8월 들면서 거의 한 만 건 정도로 줄었고요. 최근 이제 10월, 11월 들면서 다시 이제 만2천, 만3천으로 좀 늘기 시작했습니다. 그런데 이 매물이 감소한 것은 여러 가지 이유가 있겠지만 그중에 하나가 중간에 허위매물을 개시하면 과태료를 물리는 그런 정책이 시행됐습니다. 그 이전부터 허위매물에 대한 사회적인 문제가 심각했었고요. 그 과태료 부과하면서 허위매물이 급격하게 감소를 하면서

박태서 : 그런데 보면요

이창무 : 그거는 뭐 통계가 어떤 문제로 갖고 있는지에 대해서는 여러 가지 논란이 있는데, 그런데 정부에서 참 자기 입맛에 맞는 통계만 가지고 얘기를 해요. 지금 임재만 교수는

임재만 : 이거는 정부가 얘기한 통계는 아닌데요.

박태서 : 그거는 제가 이창무 교수님한테 설명을 드려볼게요. 질문을 드려보는 게, 방금 우리 임재만 교수 설명이 어쨌든 계약갱신 청구권 행사률이 증가하면서 2년 더 살게 된 사람들의 비율이 세입자가 서울 기준으로 10%포인트 이상 늘었다는 거 아니겠어요? 이 부분들이 어쨌든 서민들의 세입자들의 주거안정이 이를 테면 개선된 측면으로 해석될 수 있다는 정부 설명인 것 같아요. 그런데 이거를 제가 질문 드려보고 싶은 게 그러면 10% 정도가 늘어난 부분들이 이사 안 가게 돼서 좋긴 좋은데 그러면 나머지 새로 집 구하는 사람들의 경우에는 이게 지금 전세물량이 없고 전세가가 폭등해서 더 고통이 심해졌다는 이유 아닙니까? 지금 이 이야기의 본질이.

이창무 : 그렇죠.

박태서 : 지금 교수님

이창무 : 그러니까 계약갱신청구권의 청구 비율이 높아졌다는 얘기는 어떻게 보면 동전의 양면이에요. 그러니까 시장에서 원활하게 정말 타의적으로 이주를 해야겠다는 사람, 했던 사람들이 뭐 안정적으로 머무는 건 어떻게 하겠어요. 그런데 문제는 앞에서 말씀드렸던 것처럼 제도의 그 원하는 방향으로 항상 작동하지 않으니까 시장의 어떤 결과라는 게 그게 지금 이번 정권에 있어서의 부동산 정책의 가장 큰 문제점이거든요. 원하지 않았던 부작용이 발생한다는 거거든요. 그런데 계약갱신청구권하고 전월세 상한제가 합쳐지니까 문제는 아니 계약갱신청구권으로 머무르지 않아도 되는 사람도 머무르니까 연결되는 연결고리가 다 끊기는 거예요. 그래서 뭐 매물이 뭐 그게 허위매물이 아니냐의 문제가 아니라 그걸 시장의 사람들이 느껴요. 그러니까 저도 제 아들래미가 수원에 있는 학교 근처에서 전셋집을 옮겨야 되는데 조금은 원룸 같은 데로, 없어요 매물이 매물이. 그거는 뭐 통계 가지고 얘기할 수 있는 게 아니라 그냥 시장에서 사람들이 느끼는 현상이에요. 그거를 뭐 허위매물이라서 뭐 이게 문제고 이런 식으로 답할 건 아닌 것 같고. 어쨌든 지금 장관님이 제시한 사실 통계도 정확한 게 아니죠. 지금은 신고되는 어떤 전월세 거래에 대한 부분이 100%를 못 잡고 있거든요. 그래서 정말 얼마나 계약갱신청구권에 따른 어떤 자기 집에 머무르는 비율이 높아졌는지에 대해서는 확실하진 않죠. 그래서 원하는 거는 지금 상황에서 발생하는 원하지 않았던 그런 주거이동의 연쇄고리가 끊기는 동결현상이, 동맥경화가 발생하고 있다는 겁니다.

박태서 : 그러면 계약갱신청구권이랄지 전월세 상한제를 다시 손봐야 된다?

이창무 : 저는 다른 대안이 그렇게 마땅치 않다고 봐요. 이게 결국은 총량의 문제가 아니고 지금처럼 뭐 어떻게 보면 기존의 주택** 시장이 있었는데 연간 한 20~30%가 이사를 가거든요. 그러면 **

박태서 : 주택 중에서 30%는 늘 돈다는 얘기죠?

이창무 : 그렇죠. 그러니까 연간 한 20~30%가 나와야지 원활하게 돌아가는 주택시장이었었는데 그게 계약갱신청구권 때문에 그 연쇄고리가 끊긴다 그러면 그거는 총량으로 해결이 안 되는 거죠. 그 정도의 물량을 뭐 공공임대주택 뭐 몇 만으로 채울 수 있는 부분이 아니기 때문에 결국은 시장에서의 어떤 유동성에 대한 부분을 원활하게 돌려줘야지 해결되는 문제라서.

박태서 : 시장의 물량의 유동성이죠.

이창무 : 그렇죠, 그러니까 동적인 그런 연결고리들. 특히나 우리는 그게 강합니다. 딴 나라처럼 임대주택시장이 따로 있어가지고 한 사람이 나가고 공실이 있는 다음에 들어가는 게 아니라 내가 전세주택이 있으면 내가 나갈 때 다음 임차인 연결돼야지 그 거래성사가 돼요. 그만큼 굉장히 타이트한 그런 주거이동의 연속성을 갖고 있기 때문에 훨씬 더 심하게 발생할 수가 있는 거죠.

박태서 : 그러니까 계약갱신청구권, 그 다음에 전월세 상한제 같은 걸 손봐야 된다는 거에 대해서 반론.

임재만 : 기본적으로 이제 시장에 대한 모니터링을 잘할 필요가 있습니다. 그러니까 이번에 임대차 3법이라고 했지만 전월세 신고제가 들어오지 않았기 때문에 지금 갖고 있는 통계는 사실상 시장의 호가 내지는 확정일자 받은 통계밖에 없다는 거죠. 그러니까 시장에 대해서 모니터링이 되고 있지 않다는 점은

박태서 : 그거는 뭐

임재만 : 인정하는 부분인데, 문제는 이제 주거 이동의 어떤 동학을(?) 자꾸 말씀하시는데 총량은 사실상 집은 변하지 않았어요. 그런데 우리 임대인들이 전세를 놓다가 월세로 전환하거나 또는 자기가 거주한다고 그래서 들어가거나 이런 변화가 흐름이 원래 있는 거죠. 이런 흐름 속에 총량이 변하지 않았는데 갑자기 매물이 줄어든다는 게 무슨 의미일까. 이거는 기존에 이사를 갈 때 항상 내가 찾으려고 하는 물건이 있었다 이런 관점이거든요. 그런데 올해 2018년과 2019년 그 다음에 2020년을 비교하면 올해 5월부터 7월까지 서울시 아파트 확정일자 받은 통계만 보면 약 3달 사이에 2만 건, 2만 3천 건 정도가 평균적이었는데 올 5월부터 3만 8천 건으로 늘었어요.

박태서 : 왜 그러죠?

임재만 : 그동안에 이제 갭투자를 해서 전세를 놓으려고 하던 공급이 늘어났고, 그 이후에 이제 실제 전세를 놓으니까 전세물량이 늘어나서 많이 들어간 거죠. 그런데 이때 이제 이미 작년보다 올해에 크게 전셋값이 올라 있었습니다. 그러니까 상반기에 전세가격이 많이 올라 있었는데 그것은 특별히 뉴스가 되지 않고 주택임대차 보호법 개정 이후에 8, 9, 10월 달에 전세 가격이 오르니까 그것이 마치 주택임대차 보호법 때문에 오른 것처럼, 사실은 올해 상반기에 이미 올랐고.

박태서 : 아 그런가요?

임재만 : 네, 올해 지금 현재까지 통계만 보면 평균 가격이 5월, 6월, 7월 달에 4억 9천 정도 합니다. 그런데 8, 9, 10월 달에는 4억 5천 정도 해요. 그렇지만 이제 2년 전에 이미 계약해서 이번에 이사하려고 하는 사람들 또는 신규 계약하려고 하는 사람들은 작년에 비해서 너무 많이 올랐다 이런 이제 인식을 할 수밖에 없거든요. 그것이 이제 지금 현재 굉장히 많이 오른 것처럼 보이고요. 실제로는

이창무 : ** 얘기들 많이 하시는데

박태서 : 네, 이 교수님.

임재만 : 편차가 굉장히 심합니다.

이창무 : 전세 지수를 앞에다 놓고서 보고 있는데 서울의 경우에는 계속 올랐어요. 계속 오르고 913 대책 이후에 잠깐 주춤하다가 계속 상승세죠. 그러니까 전세가격의 상승세는 서울 같은 경우는 계속 공급부족의 문제가 심화되는 그런 상황이었기 때문에 이제 발생했던 현상인 거고. 재밌는 게 경기도 같은 경우에는 노무현 아니 문재인 정부 들어서고 나서 하락세를 유지를 하고 있었어요. 초에서 중반까지. 그러다가 2019년 중반부터 상승세로 사실은 접어들었죠. 그래서 박근혜 정부 때 사실은 수도권에 있어서도 굉장히 공급과잉의 문제가 경기도에 발생을 했었는데, 이 정도 되면 이제 공급과잉이 해소되는 시기예요.

박태서 : 근데 아니라 이거죠?

이창무 : 네, 아니요 그 결국 수급의 문제에 의해서 발생하는 이슈인 거고. 많은 부분들이 이자율 때문에 얘기한다 그러는데 아니 이자율은 계속 내려왔죠. 그런데 이자율 내린 상황에서 서울은 전세가가 왜 오르고 경기도는 전세가가 왜 떨어졌나요?

박태서 : 알겠습니다.

이창무 : 그거는 지금 상황은 많은 부분 장기적으로 봤을 때 수급상황에 따른 전세가의 상승 부분이 지속적으로 와 있던 거고. 최근 임대차 입법의 시행에 따른 효과는 전세가 상승 이외에 굉장히 물건의 감소에 대한 부분을 심각하게 만들어 냈다는 거고.

박태서 : 알겠습니다.

이창무 : 그거는 전세가 상승의 문제는 또 다른 이슈인 거죠.

박태서 : 우리가 지금 정부가 이번에 나흘 전에 발표한 정부의 전세대책을 가지고 지금 얘기를 나눠보고 있는데요. 이번 전세대책을 두고서 정부가 현재 동원 가능한 모든 대책을 다 끌어모았다는 그런 평가도 있었단 말이죠. 그런데 앞서 모두의 두 분의 교수님께서 설명을 했습니다만 이 정책 발표 이후에도 단기간의 전세난이 해결될 가능성이 높지 않다라고 일단 전망을 해 주셨단 말이죠. 이 부분들을 조금 세입자 입장에서는 좀 우울한 전망이긴 한데, 그렇다면 동원 가능한 모든 대책을 다 끌어모은 대책이 이번 전세대책인데 이 대책이 만약에 단기간에 효과를 볼 수 없다면 뭔가 좀 정책의 전환이라고 얘기를 해야 되나요? 이런 부분들에 대한 목소리가 제기될 수밖에 없는데 어떻습니까? 임 교수님.

임재만 : 문제의 핵심은 이제 서울시 아파트 전세인 것 같습니다. 그러니까 지금 우리가 전세난이라고 하는 것은 뭐 광범위하지만 실제 이제 가장 문제의 진원은 서울시 아파트 전세인데, 사람들은 누구나 아파트에 살고 싶어 한다라고 하는 것이 이제 기본적으로 깔려 있는 거고. 그러다보니까 이제 이 문제를 해결하기 위해서는 서울시 아파트 전세물량을 공급해야 된다는 문제가 있는데 기본적으로 아파트의 전세, 특히 이제 전세라고 하는 것은 언제 공급되냐? 사람들이 내가 살 집이 아닌데 집을 미리 사두거나 아니면 시세차익을 노리고 전세를 끼고 집을 사는 이런 수요가 있을 때 전세라는 공급이 가능하거든요. 이게 저는 지속 가능하냐? 지속 가능하지 않다. 그리고 바람직하냐? 바람직하지 않다고 생각합니다.

박태서 : 그렇게 보세요?

임재만 : 네. 그런데 이제 문제는 지금 현재 이제 사람들이 전세를 선호하는데 아파트 서울시 아파트 전세를 공급할 수 있는 방안이 있느냐? 사실은 이제 공급만 늘린다고 해서 되는 문제가 아니고 사람들이 사지 않고 즉 매매수요가 아니고 미리 사두는 또는 투자 목적으로 사두는 이런 수요를 만들어 내야 서울시 아파트 전세 문제를 해결할 수 있다는 거죠.

박태서 : 아 그래요?

임재만 : 저는 이런 점에서 굉장히 구조적으로 근본적인 문제가 있다고 생각이 들어요. 이거는 이 정부 아니라 어느 정부도 집값이 계속 오르도록 해야 전세문제를 해결한다고 하는 것이기 때문에 이거는 정말로 해결하기 어렵다. 일시적으로는 해결할 수 있어도 이 구조를 계속 들어와가지고는 해결하기 어렵다.

박태서 : 그래서 어떻게 이거를 해결해야 되는지 지금 대안이 필요한 상황이 아니냐는 얘기죠. **

임재만 : 그래서 구조적인 문제를 말씀드린 거고 먼저, 상당히 해결하기 힘들다. 그런데 지금 나온 정책도 아파트를 늘릴 수 있는 정책은 아니거든요. 그것도 특히 전세 끼고 집을 살 수 있는

박태서 : 그러니까 아까 진선미 의원이 임대주택에 대해서 편견을 버려야 된다 이런 얘기들이 나오는 거 아니겠어요?

임재만 : 그렇죠. 그런 얘기를 할 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

박태서 : 이창무 교수님 어떻게 보십니까? 지금 제가 말씀드린 게 정부 대책이 지금 최선의 대책이라고 지금 전세대책을 내놓았는데 아까 전망하신 대로 이게 해결될 조짐이 별로 보이지 않는다면 뭔가 근본적인 대책의 전환이 필요하지 않겠냐 하는 건데요.

이창무 : 그럼요. 이번 대책은 사실은 정책이 나오면 제가 뭐 숫자를 막 이렇게 이해하려고 애를 쓰는데 이번은 몇 번 보고 나서 저는 이게 자세히 살펴보지도 않았어요. 그냥 다양성에 있어서 기본적으로 이게 민간 임대주택 시장에서 발생한 문제를 공공임대주택으로 풀겠다는 접근방법 자체가 갖고 있는 한계인 거죠. 거기다가 또 이제 공공임대주택에서 제공되는 어떤 주택의 형태라는 게 말씀하셨듯이 실제로 원하는 입지에 원하는 주택이 아니라는 그런 괴리는 해결될 수가 없는 거거든요. 그래서 뭔가 기본적으로는 민간 임대주택 시장의 공급 활성화가 이뤄질 수 있는 선택이 필요한 거고.

박태서 : 민간 임대주택.

이창무 : 네, 그동안 뭐

박태서 : 일반 아파트 말씀하시는 거 아니에요?

이창무 : 그렇죠, 아파트. 뭐 그나마 그동안 재건축 뭐 조합원의 실거주 기간, 토지거래허가구역에 따른 갭투자 금지 막 이런 것들이 사실 갭투자가 뭐 특별한 게 아니에요. 원래 있었던 어떤 전세를 공급하는 기본적인 방안이었고, 그게 막힌다는 얘기는 어쩔 수 없이 전세임대주택의 공급을 막는 그런 효과를 발생시키기 때문에 지금 이전 정책에서 시도되었던 그런 전세 갭투자라고 우리가 굉장히 비난하는 그런 투자형태에 대한 부분은 어느 정도 인정을 해 줘야죠. 다주택자에 대한 부분도 인정을 해 주고. 그래서 그런 어떤 민간임대주택의 공급 활성화를 만들어 내는 어떤 대안을 제시를 해야 되는 게 공급사에서 가장 중요한 거고. 실제로 매물잠김의 문제, 아까 얘기했던 그런 주거이동의 연쇄고리가 끊기는 그런 부분 굉장히 심각합니다. 주거이동의 연쇄고리를 필터링 프로세스를 통해서 쭉 연결해 보면 한 한 달에 한 번씩 주거이동의 연쇄고리가 연결이 돼요. 그래서 1년이 되면 한 아파트나 혹은 한 주택의 주거이동의 연쇄고리가 막혀버리면 1년에 연달아서 한 10개가 막혀버린다는 거예요. 굉장히 큰 효과입니다. 그래서 그 부분을 활성화할 수 있는 사실 유일한 방법은

박태서 : 뭐죠?

이창무 : 전월세 상한제를 다시 원위치로 돌리는 거죠.

박태서 : 전월세 상한제 원위치.

이창무 : 그러니까 지금 상황에서 가장 걱정되는 게 뭐냐면 이게 시작한 지 얼마 안 됐으니까 계속 가야 돼라는

박태서 : 얼마 안 됐잖아요?

이창무 : 선택이 굉장히 심각한 문제점을 야기할 수가 있다는 거예요.

박태서 : 그런데 이거 시행한 지 얼마나 됐다고 이걸 다시 원점으로 되돌린다는

이창무 : 더 더 곪아지기 전에. 그러니까 예를 들어서 지금 앞으로의 문제점을 진단할 수 있는 굉장히 중요한 지표 중에 하나가 갱신청구권에 의해서 거래된 전세가와 신규계약에서 거래된 전세가의 가격 괴리가 얼마나 크냐라는 게 이 제도의 문제점을 가장 심각하게 보여줄 거예요. 그래서 그게 커지면 커질수록 생기는 문제가 나는 4년 동안 머물렀는데 내가 가려다 보니까 50%의 전세를 더 나야 돼? 막 이런 상황이 되면 임차인은 못 견디거든요. 그러니까 그거는 잠시 문제를 해결하는 문제지 장기적으로는 문제를 더 심화하는 상황이라서 빨리 빠져나오면 그 문제가 좀더 약화되는 거죠. 그래서

박태서 : 지금이라도 그럼 손봐야 된다는, 임재만 교수님.

임재만 : 제가 그전에 말씀드리고 싶은 게 있는데요. 민간임대주택 활성화라고 하는 게 저는 보증도 월세 같은 이런 주거취약계층이 거주하는 주택에 대해서는 당연히 필요하다고 생각할 수도 있어요. 그런데 이제 문제는 전세시장 활성화 그러니까 전세안정화를 위해서 민간임대주택 시장에서 전세 끼고 집을 사는 것, 이것을 활성화하자 이거는 저는 기본적으로 문제가 있다고 생각합니다. 왜 그러냐면 집값이 오르지 않으면 그건 불가능한 방법이거든요.

박태서 : 전세시장의 지속 가능성을 위해서?

임재만 : 네, 결국에는 집값을 계속 올리는 정책을 써야 전세가 안정된다는 건데 이것을 과연 선택할 수 있는 방안인가. 우리 사회가 그것을 선택해야 되는가에 대해서 고민할 필요가 있다고 생각이 들고요.

박태서 : 잠깐만요. 그러면 전월세 상한제를 원점으로 돌리자는 부분들에 대해서는 일단 우리 이창무 교수님 설명에 대해서 우리 임재만 교수님은 견해차가 있는 것 같고요. 이 상황에서 지금 저희가 시간이 다 돼서 정부의 전월세 상한제 그 다음에 계약갱신청구권을 원점으로 돌리는 문제는 정부가 선택할 문제인 것 같고요. 판단할 문제인데, 이 시점에서 그러면 최우선적으로 혹시 도입해야 될 시급한 과제 하나 있다면 뭐라고 보십니까? 짧게 하나 먼저 이창무 교수님.

이창무 : 일단 아까 얘기했던 전세공급을 막는 그런 토지거래허가 구역에서의 토지의 문제 뭐 그 다음에 재건축 조합원들에 있어서의 실거주의 이런 것들은 사실은 뭐 영향이 크진 않겠지만 효과 볼 수 있는 부분이죠.

박태서 : 지금이라도?

이창무 : 네, 지금이라도.

박태서 : 그것도 규제완화가 필요하다. 먼저 그 다음에 임재만 교수님?

임재만 : 저도 이제 갱신계약 가격과 신규계약 가격과의 격차를 해소하는 방법은 신규임대료에 대한 적정한 규제가 좀 필요하다고 생각합니다.

이창무 : 심각한 문제입니다. 그거는

임재만 : 계약갱신청구권의 행사가 사실상 여러 가지 조항에 의해서 무력화되고 있는데 특히 이제 집주인이 거주한다는 말만 듣고도 임차인들은 나가야 되나 하는 생각을 하거든요. 이 문제에 대해서 좀더 계약갱신청구권을 실질적으로 보장할 수 있고 **

이창무 : 그거는 굉장히 심각한 선택이라서 임대료 규제가 발단해 오는 과정을 보게 되면 임대료 수준을 규제를 하다가 상승률로 갔다가 그것도 공급축소의 문제를 야기를 시키니까 신규주택 그 계약에 대해서는 시장 가격으로 하고 그 다음에 인상률 하는 ** 넘어왔거든요.

박태서 : ** 신규 **

임재만 : ** 임대차 계약을 할 때 공급축소 문제가 생기지만 저희는 4년마다 한 번씩

이창무 : 지금 근데 초기 임대료까지 하면 아주 심각한 문제입니다.

박태서 : 이거는 제가 참고로 안내설명을 드리자면 정부 여당에서 신규 전세계약에 대한 전월세 상한제를 도입하는 문제는 지난번 임대차 3법 때 도입을 논의했다가 과도한 것 같아서 유보한 상태였었고요. 그런데 현재 전세난이 심각한 상황이다 보니까 정부여당에서 이 부분들에 대해서 심도 있는 논의가 지금 진행되고 있다는 점을 말씀드리고. 두 분 말씀은 여기서 일단 시간관계상 줄이겠습니다. 말씀 잘 들었습니다.
  • [일요진단 라이브] 전세난 확산…11.19 대책 실효성은?
    • 입력 2020-11-22 08:21:07
    • 수정2020-11-22 11:27:36
    일요진단 라이브
■ 진행: 박태서
■ 대담: 이창무 한양대학교 도시공학과 교수, 임재만 세종대학교 공공정책대학원 교수

박태서 : 여러분, 안녕하십니까? 정부가 전세 대책을 내놓은 지 나흘 지났습니다. 이번 전세대책에 대해서 서로 다른 견해 가진 두 분의 전문가 오늘 모셨습니다. 부동산 정책이라는 게 워낙 논쟁적인 이슈죠. 도시공학, 부동산학 교수 두 분 얘기 들어보시고요. 시청자 여러분들께서 직접 판단 내려보시기 바라겠습니다. 이어서 다시 코로나입니다. 보건복지부 대변인 그리고 감염병 전문가 두 분으로부터 대체 지금이 얼마나 위험하고 또 심각한 상황인지 설명 듣겠습니다. 전세대책부터 먼저 얘기할 텐데 전세 대책 주요 내용과 쟁점을 정리한 영상부터 함께 보시겠습니다.
(VCR 재생)
박태서 : 일요진단 라이브 정부의 이번 전세대책에 대해서 얘기 나눠주실 두 분의 전문가 소개해 드리겠습니다. 먼저 한양대학교 도시공학과의 이창무 교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

이창무 : 안녕하세요?

박태서 : 이어서 세종대학교 공공정책대학원 부동산학과에 임재만 교수 함께하십니다. 안녕하세요?

임재만 : 안녕하십니까?

박태서 : 본격 대담에 앞서서 참고로 이번 전세대책의 주무부처인 국토교통부에도 이 자리에 오늘 참석을 요청했는데요. 국토부에서는 내부 사정을 이유로 나오지 않겠다는 입장을 전해왔다는 점 먼저 말씀드리고요. 국토부 측 얘기를, 국토교통부 쪽 얘기를 좀 들었으면 오늘 좀 더 국민들한테 친절하게 이번 대책에 대해서 이해의 폭을 넓힐 수 있었겠다 싶었는데 좀 아쉽습니다. 대담 들어가겠습니다. 먼저 정부의 전세대책 발표 나흘 됐습니다. 먼저 이번 전세시장 상황 현재 어떻게 보고 계시는지 먼저 이창무 교수님.

이창무 : 저는 전세 시장 상황이라는 게 꼭 전세만은 아니고 전월세 시장의 전반적인 문제로 점점 악화되고 있는 것 같습니다. 전세난의 문제라는 게 기본적으로 전세가의 상승에 대한 부분도 있지만 이사를 원하는 사람들이 전세 물건을 못 찾는 그런 물건 부족의 문제. 결국 주거 이동의 연쇄고리가 끊겨간 상황이라는 거거든요. 그래서 원활한 주거 소비의 조정이 이루어지지 못하는 굉장히 심각한 시장 상황을 야기하고 있다는 게 어떻게 보면 현 시점의 문제이고 더 문제는 이런 상황이 완화되기보다는 앞으로 더 심각해질 수 있다는 그런 우려가 더 크다는 게 좀 안타까운 부분입니다.

박태서 : 이창무 교수께서는 앞으로 상황이 더 심각해질 수 있다고 얘기했는데 우리 임재만 교수께서는 어떻게 평가하십니까?

임재만 : 기본적으로 주거 이동의 동학이 좀 바뀐 건 사실입니다. 말하자면 2년 만에 이사를 가야 될 것이다, 라고 생각하고 살던 분들이 한 번 더 계약갱신을 통해서 4년까지 살 수 있기로 했기 때문에 2년을 살던 분, 4년을 살던 분들이 지금 혼재돼 있는 거죠. 그래서 이동을 해야 될 거라고 생각했던 분들이 머물러 있거나, 계약갱신청구를 통해서. 이런 문제들이 지금 과거와 다른 시장의 관행이 새로 정착되는 과정이다, 라고 생각이 들고요. 다만 신규 임대료 규제를 하지 않다 보니까 시장에서 사실상 이중 가격이 형성돼 있거든요. 갱신을 청구해서 계속 머무는 분들은 비교적 낮은 가격에, 신규 계약을 하시는 분들은 상대적으로 높은 가격에 계약을 할 수밖에 없어서 이 부분이 장차 이 시장, 전세 시장에 있어서 가격의 큰 격차를 계속 유지할 수밖에 없는 이런 문제들이 좀 장기적으로 문제가 될 수 있다. 이 부분에 대한 해결방안을 제시할 필요가 있지 않나, 생각합니다.

박태서 : 두 분 말씀은 공통된 점이 여튼 이 부분들이 단기간에 해소는 쉽지 않을 거라는 그런 설명이신 거 같아요.

이창무 : 그렇죠. 지금 말씀하셨듯이 어떻게 보면 지금 발생하는 문제는 굉장히 단편적인 그런 문제라기보다는 굉장히 원초적인 정부의 부동산 정책에 대한 시각의 문제예요. 주거 안정이라는 그런 목표를 굉장히 정적으로 보는 거죠. 너가 이 집에 살아. 이 집에 평생 살면 좋은 거니까 그렇게 해 줄게, 라고 하는 거거든요. 정적인 주거 안정의 문제인 거고 그런데 실제로 사람들이 자기 생애주기 동안 분가를 하고 결혼하고 직장이 바뀌고 이러면서 계속적으로 주거 이동하면서 자기가 원하는 위치에 원하는 주택을 소비해가는 과정을 원활하게 가는 게 주거 안정이거든요. 동적인 주거 안정의 개념에서 보게 되면 지금 정부에서 추구하는 어떤 정책적인 방향성이라는 게 사실은 시장에서 사람들이 원하는 거하고 전혀 다른 방향이에요. 그래서 그로 인해서 발생하는 굉장히 갈등이라는 게 가장 첨예화된 게 지금의 어떤 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 따른 그런 어떤 시장 상황이라고 생각합니다.

박태서 : 잠깐만요. 그러면 정부의 정책 방향이라는 게 시장 참여자들, 그러니까 세입자들이 원하는 방향과는 정 반대 상황이라는 우리 이창무 교수님 설명에 대해서 반론 가능할까요?

임재만 : 지금 정책이 세입자분들에게 한 군데에서 오래 살아라의 정책은 아니죠. 기본적으로 누구든지 원하면 당연히 주거 이동할 수 있는데 원하는데 이사를 가야 되는 상황, 이 상황을 지금 막는다. 그리고 계속 살고 싶은데 전월세값이 너무 갑자기 올라서 할 수 없이 나가야 되는 이런 문제들을 좀 막아보자 하는 게 계약갱신청구권과 전월세 인상률 상한제죠. 주거 이동을 막고자 하는 건 아니고요. 누구든지 원하면 계약기간 중에도 이사할 수 있기 때문에 그건 문제가 아닌데 다만, 문제는 이렇게 자주 이동을 하든 그런 흐름에서 일부 이동을 하지 않는 분들이 생기면 시장의 매물이 감소할 수밖에 없는 그런 현상이 나타나는 거고 그것이 지금까지와 달리 자주 이동할 것이냐. 아니면 가능하면 이동하지 않고 살 것이냐. 이런 시대적 변화에 따라서, 제도 환경의 변화에 따라서 일시적으로 나타날 수 있는 마찰적 어떤 상황이 조금 더 4년밖에 안 되고 그다음에 아까 말씀드린 것처럼 이중 가격의 형성 문제가 주거 이동을 저해하는 요소로 작용할 수 있다. 이 점 문제점이라고 볼 수 있습니다.

박태서 : 알겠습니다. 그러면 이번에 발표된.

이창무 : 최근에 이것도 굉장히 어떻게 보면 좀 아파트보다 다세대 주택이 살만하다는 그런 인식을 국민들한테 심고자 어떻게 보면 계몽적인 시각이에요.

박태서 : 그 말씀이 아까 진선미 장관? 혹시 그래픽 지금 먼저 띄울 수 있을까요? 진선미 장관이 했던 얘기. 우리 이창무 교수께서 말씀하시는 게 진선미 더불어민주당 미래주거복지추진단장이죠? 아파트에 대한 환상을 버리면 임대주택으로도 주거의 일을 마련할 수 있다는 확신이 생겼다. 임대주택에 대한 왜곡된 편견을 갖고 있다. 우리가 그런 생각을 갖고 있다, 라는 얘기를 이창무 교수께서 말씀하신

이창무 : 그렇죠. 저런 식의 지금 정부가 갖고 있는 어떤 부동산 정책에 대한 그런 기본적인 시각은 정부의 주체들이 갖고 있는 그런 어떤 가치관에 대한 부분을 많은 부분 시민들한테 강요하는 경우들이 많거든요. 지금 다세대 주택에 대한 선호에 대한 부분도 사람들은 아파트 원하는데 다세대 주택이 아파트보다 비슷하게 살 만하다고 얘기한다는 게 사람들은 안 다가오죠. 지금 말씀하시는 부분도 한 주택에 사는 게 과거에 너무 자주 이동했다. 그러니까 좀 주거 이동 덜하고 살아라, 라는 어떤 어떻게 보면 계몽적인 방향성을 제시하는 거거든요. 그런데 그거 관련돼서 최근에 그저께인가요? 한 세미나에서 젊은 부동산학 교수가 발표한 부분이 있는데 주거 실태 조사를 가지고서 조사했더니 주거 이동을 하는데 정말 비자발적으로 이주를 한 사람은 전체의 한 10% 그다음에 자발적으로 이동한 가구는 한 50~60%. 나머지는 중간적인 거죠. 가격이 오르니까, 그다음에 나도 이사를 직장 근처로 가야 되니까 이런 중복적인 성격에 의해서 이사 가는 사람이 나머지 한 30~40% 된다는 거죠. 그래서 주거 이동이라는 게 사실은 이게 타의적인 이동이기보다는 나가지 않으면 또 월세가 연결이 안 되고 이런 식의 구도가 있거든요. 그래서 그 몇 사람의 글쎄요 상당한 어떤 가구가 그런 패닉스테잉 때문에 계약갱신청구권을 이제 요구하는 상황이 됐을 텐데, 그로 인해서 발생하는 주거이동의 연쇄고리가 차단되는 강도가 저는 굉장히 강하다고 봐요. 그게 이제 현재 어떤 부동산 중개업소의 매물의 숫자가 갑자기 막 줄어들어서 한두 개 남고 이런 상황을 만들어 냈다라는 거죠.

박태서 : 그러니까 주거이동의 연쇄고리가 차단되고 있고 막히고 있다 이런 부분들이 결국 매물 잠김이나 매물이 사라지게 되는 근본원인이 아니냐라는 이창무 교수 설명인데 반론 가능할까요?

임재만 : 기본적으로 이번 제도를 임대차 3법을 주거이동을 제약하는 제도다라고 하는 인식에는 동의하기 좀 어렵습니다. 말하자면 이 제도가 사람들을 주거이동을 억제하거나 제약하거나 또는 한 군데 오래 살아라라거나 이런 가치관을 강요하는 건 아니고요. 다만 내가 오래 살고 싶은데 비자발적으로 이사를 강요당하는 그런 상황은 막아보자라고 하는 제도일 뿐이고. 과거에는 뭐 집값이 너무 올라 그러니까 전셋값이 너무 올라서 또는 집주인이 나가라고 해서 이렇게 나가는 사람들이 꽤 있었다는 거죠. 그게 이제 주거실태 조사로 나타나는 것이 뭐 한 10% 정도라고 하시는데, 2018년, 19년 주거실태조사 보면 어쨌든 자발적으로 스스로 이사하지 않는 경우가 이사하는 경우보다 비자발적으로 이사하는 경우가 적긴 합니다. 그런데 자발적인 이사라고 하는 것이 과연 스스로의 주거이동을 원해서 한 것이냐라기보다는 이사할 수밖에 없는 상황이 생긴다는 거죠.

박태서 : 그 말씀 관련해서요. 그러니까 지금 우리 임재만 교수님이 말씀하시는 거는 정부의 임대차 3법 도입으로 도입 덕분에 계약갱신청구권이 도입이 됐고 그로 인해서 2년밖에 못 살 수밖에 없었던 세입자들이 4년 그러니까 2년 더 살게 된 부분들이 주거안정에 크게 도움이 된 부분들은 인정하지 않을 수가 없다는 그런 부분이죠?

임재만 : 그렇죠.

박태서 : 잠깐만, 그거는 저희가 그제 있었던 김현미 국토부교통장관이 이 부분들에 대해서 설명한 부분 준비가 돼 있나요? 플레이 좀 해 주십시오.

(VCR 재생)

박태서 : 들어보셨죠? 그러니까 김현미 장관 얘기도 그렇습니다. 방금 우리 임재만 교수도 설명했습니다만 전월세 계약 갱신률이 10%포인트 이상 늘었다는 거고요. 이 얘기는 전세, 월세 살던 사람들이 그전에는 2년밖에 못 살았는데 2년을 추가 연장할 수 있게 됨으로 해서 적어도 세입자의 10%포인트 정도 이상이 어쨌든 걱정 없이 집에서 살 수 있게 됐다는 거는 세입자들이 주거안정이 하여간 강화됐다고 평가할 수 있는 부분이라는 얘기잖아요?

임재만 : 그렇죠. 자발적으로 이사하는 경우는 뭐 그게 주거안정하고 전혀 관계가 없지만 집주인이 전세가격을 올려서 뭐 이런 문제 때문에 어쩔 수 없이 이사하는 경우는 10%포인트만큼은 계속 거주할 수 있게 됐다. 이 법이 원하는 것은 바로 그런 것이죠. 모든 사람들이 한 주택에 4년 살아라 이런 정책은 아니거든요. 그러니까 이사하고 싶은 사람은 이사하고 또 계약기간 중간에도 얼마든지 자신의 의사에 따라서 이사할 수 있는 거죠. 다만 내가 여기 더 거주하고 싶은데 자발적이지 않은 이유로 이사가게 되는 이런 것은 좀 막아보자는 거고. 그것이 시장에서 어느 정도 좀 나타나고 있다 이건데, 이 문제를 이제 다르게 다른 관점에서 해석할 수가 있어요. 말하자면

이창무 : ** 제가 말씀드리겠습니다.

박태서 : ** 제가 질문 드릴게요.

임재만 : 이사 가고 싶은데 전세 물건을 구할 수 없어서 이사갈 수 없다 이런 말씀을 하시는데, 저는 이제 그것도 한편으로 다른 관점에서 좀 볼 수 있다고 생각이 듭니다.

박태서 : 뭐가 있나요?

임재만 : 말하자면 이제 상황적인 거죠. 그러니까 올해 초에만 해도 서울 시내 아파트 전세물량이 그러니까 매물이 한 4만 건, 5만 건 있었습니다. 그것이 이제 7월, 8월 들면서 거의 한 만 건 정도로 줄었고요. 최근 이제 10월, 11월 들면서 다시 이제 만2천, 만3천으로 좀 늘기 시작했습니다. 그런데 이 매물이 감소한 것은 여러 가지 이유가 있겠지만 그중에 하나가 중간에 허위매물을 개시하면 과태료를 물리는 그런 정책이 시행됐습니다. 그 이전부터 허위매물에 대한 사회적인 문제가 심각했었고요. 그 과태료 부과하면서 허위매물이 급격하게 감소를 하면서

박태서 : 그런데 보면요

이창무 : 그거는 뭐 통계가 어떤 문제로 갖고 있는지에 대해서는 여러 가지 논란이 있는데, 그런데 정부에서 참 자기 입맛에 맞는 통계만 가지고 얘기를 해요. 지금 임재만 교수는

임재만 : 이거는 정부가 얘기한 통계는 아닌데요.

박태서 : 그거는 제가 이창무 교수님한테 설명을 드려볼게요. 질문을 드려보는 게, 방금 우리 임재만 교수 설명이 어쨌든 계약갱신 청구권 행사률이 증가하면서 2년 더 살게 된 사람들의 비율이 세입자가 서울 기준으로 10%포인트 이상 늘었다는 거 아니겠어요? 이 부분들이 어쨌든 서민들의 세입자들의 주거안정이 이를 테면 개선된 측면으로 해석될 수 있다는 정부 설명인 것 같아요. 그런데 이거를 제가 질문 드려보고 싶은 게 그러면 10% 정도가 늘어난 부분들이 이사 안 가게 돼서 좋긴 좋은데 그러면 나머지 새로 집 구하는 사람들의 경우에는 이게 지금 전세물량이 없고 전세가가 폭등해서 더 고통이 심해졌다는 이유 아닙니까? 지금 이 이야기의 본질이.

이창무 : 그렇죠.

박태서 : 지금 교수님

이창무 : 그러니까 계약갱신청구권의 청구 비율이 높아졌다는 얘기는 어떻게 보면 동전의 양면이에요. 그러니까 시장에서 원활하게 정말 타의적으로 이주를 해야겠다는 사람, 했던 사람들이 뭐 안정적으로 머무는 건 어떻게 하겠어요. 그런데 문제는 앞에서 말씀드렸던 것처럼 제도의 그 원하는 방향으로 항상 작동하지 않으니까 시장의 어떤 결과라는 게 그게 지금 이번 정권에 있어서의 부동산 정책의 가장 큰 문제점이거든요. 원하지 않았던 부작용이 발생한다는 거거든요. 그런데 계약갱신청구권하고 전월세 상한제가 합쳐지니까 문제는 아니 계약갱신청구권으로 머무르지 않아도 되는 사람도 머무르니까 연결되는 연결고리가 다 끊기는 거예요. 그래서 뭐 매물이 뭐 그게 허위매물이 아니냐의 문제가 아니라 그걸 시장의 사람들이 느껴요. 그러니까 저도 제 아들래미가 수원에 있는 학교 근처에서 전셋집을 옮겨야 되는데 조금은 원룸 같은 데로, 없어요 매물이 매물이. 그거는 뭐 통계 가지고 얘기할 수 있는 게 아니라 그냥 시장에서 사람들이 느끼는 현상이에요. 그거를 뭐 허위매물이라서 뭐 이게 문제고 이런 식으로 답할 건 아닌 것 같고. 어쨌든 지금 장관님이 제시한 사실 통계도 정확한 게 아니죠. 지금은 신고되는 어떤 전월세 거래에 대한 부분이 100%를 못 잡고 있거든요. 그래서 정말 얼마나 계약갱신청구권에 따른 어떤 자기 집에 머무르는 비율이 높아졌는지에 대해서는 확실하진 않죠. 그래서 원하는 거는 지금 상황에서 발생하는 원하지 않았던 그런 주거이동의 연쇄고리가 끊기는 동결현상이, 동맥경화가 발생하고 있다는 겁니다.

박태서 : 그러면 계약갱신청구권이랄지 전월세 상한제를 다시 손봐야 된다?

이창무 : 저는 다른 대안이 그렇게 마땅치 않다고 봐요. 이게 결국은 총량의 문제가 아니고 지금처럼 뭐 어떻게 보면 기존의 주택** 시장이 있었는데 연간 한 20~30%가 이사를 가거든요. 그러면 **

박태서 : 주택 중에서 30%는 늘 돈다는 얘기죠?

이창무 : 그렇죠. 그러니까 연간 한 20~30%가 나와야지 원활하게 돌아가는 주택시장이었었는데 그게 계약갱신청구권 때문에 그 연쇄고리가 끊긴다 그러면 그거는 총량으로 해결이 안 되는 거죠. 그 정도의 물량을 뭐 공공임대주택 뭐 몇 만으로 채울 수 있는 부분이 아니기 때문에 결국은 시장에서의 어떤 유동성에 대한 부분을 원활하게 돌려줘야지 해결되는 문제라서.

박태서 : 시장의 물량의 유동성이죠.

이창무 : 그렇죠, 그러니까 동적인 그런 연결고리들. 특히나 우리는 그게 강합니다. 딴 나라처럼 임대주택시장이 따로 있어가지고 한 사람이 나가고 공실이 있는 다음에 들어가는 게 아니라 내가 전세주택이 있으면 내가 나갈 때 다음 임차인 연결돼야지 그 거래성사가 돼요. 그만큼 굉장히 타이트한 그런 주거이동의 연속성을 갖고 있기 때문에 훨씬 더 심하게 발생할 수가 있는 거죠.

박태서 : 그러니까 계약갱신청구권, 그 다음에 전월세 상한제 같은 걸 손봐야 된다는 거에 대해서 반론.

임재만 : 기본적으로 이제 시장에 대한 모니터링을 잘할 필요가 있습니다. 그러니까 이번에 임대차 3법이라고 했지만 전월세 신고제가 들어오지 않았기 때문에 지금 갖고 있는 통계는 사실상 시장의 호가 내지는 확정일자 받은 통계밖에 없다는 거죠. 그러니까 시장에 대해서 모니터링이 되고 있지 않다는 점은

박태서 : 그거는 뭐

임재만 : 인정하는 부분인데, 문제는 이제 주거 이동의 어떤 동학을(?) 자꾸 말씀하시는데 총량은 사실상 집은 변하지 않았어요. 그런데 우리 임대인들이 전세를 놓다가 월세로 전환하거나 또는 자기가 거주한다고 그래서 들어가거나 이런 변화가 흐름이 원래 있는 거죠. 이런 흐름 속에 총량이 변하지 않았는데 갑자기 매물이 줄어든다는 게 무슨 의미일까. 이거는 기존에 이사를 갈 때 항상 내가 찾으려고 하는 물건이 있었다 이런 관점이거든요. 그런데 올해 2018년과 2019년 그 다음에 2020년을 비교하면 올해 5월부터 7월까지 서울시 아파트 확정일자 받은 통계만 보면 약 3달 사이에 2만 건, 2만 3천 건 정도가 평균적이었는데 올 5월부터 3만 8천 건으로 늘었어요.

박태서 : 왜 그러죠?

임재만 : 그동안에 이제 갭투자를 해서 전세를 놓으려고 하던 공급이 늘어났고, 그 이후에 이제 실제 전세를 놓으니까 전세물량이 늘어나서 많이 들어간 거죠. 그런데 이때 이제 이미 작년보다 올해에 크게 전셋값이 올라 있었습니다. 그러니까 상반기에 전세가격이 많이 올라 있었는데 그것은 특별히 뉴스가 되지 않고 주택임대차 보호법 개정 이후에 8, 9, 10월 달에 전세 가격이 오르니까 그것이 마치 주택임대차 보호법 때문에 오른 것처럼, 사실은 올해 상반기에 이미 올랐고.

박태서 : 아 그런가요?

임재만 : 네, 올해 지금 현재까지 통계만 보면 평균 가격이 5월, 6월, 7월 달에 4억 9천 정도 합니다. 그런데 8, 9, 10월 달에는 4억 5천 정도 해요. 그렇지만 이제 2년 전에 이미 계약해서 이번에 이사하려고 하는 사람들 또는 신규 계약하려고 하는 사람들은 작년에 비해서 너무 많이 올랐다 이런 이제 인식을 할 수밖에 없거든요. 그것이 이제 지금 현재 굉장히 많이 오른 것처럼 보이고요. 실제로는

이창무 : ** 얘기들 많이 하시는데

박태서 : 네, 이 교수님.

임재만 : 편차가 굉장히 심합니다.

이창무 : 전세 지수를 앞에다 놓고서 보고 있는데 서울의 경우에는 계속 올랐어요. 계속 오르고 913 대책 이후에 잠깐 주춤하다가 계속 상승세죠. 그러니까 전세가격의 상승세는 서울 같은 경우는 계속 공급부족의 문제가 심화되는 그런 상황이었기 때문에 이제 발생했던 현상인 거고. 재밌는 게 경기도 같은 경우에는 노무현 아니 문재인 정부 들어서고 나서 하락세를 유지를 하고 있었어요. 초에서 중반까지. 그러다가 2019년 중반부터 상승세로 사실은 접어들었죠. 그래서 박근혜 정부 때 사실은 수도권에 있어서도 굉장히 공급과잉의 문제가 경기도에 발생을 했었는데, 이 정도 되면 이제 공급과잉이 해소되는 시기예요.

박태서 : 근데 아니라 이거죠?

이창무 : 네, 아니요 그 결국 수급의 문제에 의해서 발생하는 이슈인 거고. 많은 부분들이 이자율 때문에 얘기한다 그러는데 아니 이자율은 계속 내려왔죠. 그런데 이자율 내린 상황에서 서울은 전세가가 왜 오르고 경기도는 전세가가 왜 떨어졌나요?

박태서 : 알겠습니다.

이창무 : 그거는 지금 상황은 많은 부분 장기적으로 봤을 때 수급상황에 따른 전세가의 상승 부분이 지속적으로 와 있던 거고. 최근 임대차 입법의 시행에 따른 효과는 전세가 상승 이외에 굉장히 물건의 감소에 대한 부분을 심각하게 만들어 냈다는 거고.

박태서 : 알겠습니다.

이창무 : 그거는 전세가 상승의 문제는 또 다른 이슈인 거죠.

박태서 : 우리가 지금 정부가 이번에 나흘 전에 발표한 정부의 전세대책을 가지고 지금 얘기를 나눠보고 있는데요. 이번 전세대책을 두고서 정부가 현재 동원 가능한 모든 대책을 다 끌어모았다는 그런 평가도 있었단 말이죠. 그런데 앞서 모두의 두 분의 교수님께서 설명을 했습니다만 이 정책 발표 이후에도 단기간의 전세난이 해결될 가능성이 높지 않다라고 일단 전망을 해 주셨단 말이죠. 이 부분들을 조금 세입자 입장에서는 좀 우울한 전망이긴 한데, 그렇다면 동원 가능한 모든 대책을 다 끌어모은 대책이 이번 전세대책인데 이 대책이 만약에 단기간에 효과를 볼 수 없다면 뭔가 좀 정책의 전환이라고 얘기를 해야 되나요? 이런 부분들에 대한 목소리가 제기될 수밖에 없는데 어떻습니까? 임 교수님.

임재만 : 문제의 핵심은 이제 서울시 아파트 전세인 것 같습니다. 그러니까 지금 우리가 전세난이라고 하는 것은 뭐 광범위하지만 실제 이제 가장 문제의 진원은 서울시 아파트 전세인데, 사람들은 누구나 아파트에 살고 싶어 한다라고 하는 것이 이제 기본적으로 깔려 있는 거고. 그러다보니까 이제 이 문제를 해결하기 위해서는 서울시 아파트 전세물량을 공급해야 된다는 문제가 있는데 기본적으로 아파트의 전세, 특히 이제 전세라고 하는 것은 언제 공급되냐? 사람들이 내가 살 집이 아닌데 집을 미리 사두거나 아니면 시세차익을 노리고 전세를 끼고 집을 사는 이런 수요가 있을 때 전세라는 공급이 가능하거든요. 이게 저는 지속 가능하냐? 지속 가능하지 않다. 그리고 바람직하냐? 바람직하지 않다고 생각합니다.

박태서 : 그렇게 보세요?

임재만 : 네. 그런데 이제 문제는 지금 현재 이제 사람들이 전세를 선호하는데 아파트 서울시 아파트 전세를 공급할 수 있는 방안이 있느냐? 사실은 이제 공급만 늘린다고 해서 되는 문제가 아니고 사람들이 사지 않고 즉 매매수요가 아니고 미리 사두는 또는 투자 목적으로 사두는 이런 수요를 만들어 내야 서울시 아파트 전세 문제를 해결할 수 있다는 거죠.

박태서 : 아 그래요?

임재만 : 저는 이런 점에서 굉장히 구조적으로 근본적인 문제가 있다고 생각이 들어요. 이거는 이 정부 아니라 어느 정부도 집값이 계속 오르도록 해야 전세문제를 해결한다고 하는 것이기 때문에 이거는 정말로 해결하기 어렵다. 일시적으로는 해결할 수 있어도 이 구조를 계속 들어와가지고는 해결하기 어렵다.

박태서 : 그래서 어떻게 이거를 해결해야 되는지 지금 대안이 필요한 상황이 아니냐는 얘기죠. **

임재만 : 그래서 구조적인 문제를 말씀드린 거고 먼저, 상당히 해결하기 힘들다. 그런데 지금 나온 정책도 아파트를 늘릴 수 있는 정책은 아니거든요. 그것도 특히 전세 끼고 집을 살 수 있는

박태서 : 그러니까 아까 진선미 의원이 임대주택에 대해서 편견을 버려야 된다 이런 얘기들이 나오는 거 아니겠어요?

임재만 : 그렇죠. 그런 얘기를 할 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

박태서 : 이창무 교수님 어떻게 보십니까? 지금 제가 말씀드린 게 정부 대책이 지금 최선의 대책이라고 지금 전세대책을 내놓았는데 아까 전망하신 대로 이게 해결될 조짐이 별로 보이지 않는다면 뭔가 근본적인 대책의 전환이 필요하지 않겠냐 하는 건데요.

이창무 : 그럼요. 이번 대책은 사실은 정책이 나오면 제가 뭐 숫자를 막 이렇게 이해하려고 애를 쓰는데 이번은 몇 번 보고 나서 저는 이게 자세히 살펴보지도 않았어요. 그냥 다양성에 있어서 기본적으로 이게 민간 임대주택 시장에서 발생한 문제를 공공임대주택으로 풀겠다는 접근방법 자체가 갖고 있는 한계인 거죠. 거기다가 또 이제 공공임대주택에서 제공되는 어떤 주택의 형태라는 게 말씀하셨듯이 실제로 원하는 입지에 원하는 주택이 아니라는 그런 괴리는 해결될 수가 없는 거거든요. 그래서 뭔가 기본적으로는 민간 임대주택 시장의 공급 활성화가 이뤄질 수 있는 선택이 필요한 거고.

박태서 : 민간 임대주택.

이창무 : 네, 그동안 뭐

박태서 : 일반 아파트 말씀하시는 거 아니에요?

이창무 : 그렇죠, 아파트. 뭐 그나마 그동안 재건축 뭐 조합원의 실거주 기간, 토지거래허가구역에 따른 갭투자 금지 막 이런 것들이 사실 갭투자가 뭐 특별한 게 아니에요. 원래 있었던 어떤 전세를 공급하는 기본적인 방안이었고, 그게 막힌다는 얘기는 어쩔 수 없이 전세임대주택의 공급을 막는 그런 효과를 발생시키기 때문에 지금 이전 정책에서 시도되었던 그런 전세 갭투자라고 우리가 굉장히 비난하는 그런 투자형태에 대한 부분은 어느 정도 인정을 해 줘야죠. 다주택자에 대한 부분도 인정을 해 주고. 그래서 그런 어떤 민간임대주택의 공급 활성화를 만들어 내는 어떤 대안을 제시를 해야 되는 게 공급사에서 가장 중요한 거고. 실제로 매물잠김의 문제, 아까 얘기했던 그런 주거이동의 연쇄고리가 끊기는 그런 부분 굉장히 심각합니다. 주거이동의 연쇄고리를 필터링 프로세스를 통해서 쭉 연결해 보면 한 한 달에 한 번씩 주거이동의 연쇄고리가 연결이 돼요. 그래서 1년이 되면 한 아파트나 혹은 한 주택의 주거이동의 연쇄고리가 막혀버리면 1년에 연달아서 한 10개가 막혀버린다는 거예요. 굉장히 큰 효과입니다. 그래서 그 부분을 활성화할 수 있는 사실 유일한 방법은

박태서 : 뭐죠?

이창무 : 전월세 상한제를 다시 원위치로 돌리는 거죠.

박태서 : 전월세 상한제 원위치.

이창무 : 그러니까 지금 상황에서 가장 걱정되는 게 뭐냐면 이게 시작한 지 얼마 안 됐으니까 계속 가야 돼라는

박태서 : 얼마 안 됐잖아요?

이창무 : 선택이 굉장히 심각한 문제점을 야기할 수가 있다는 거예요.

박태서 : 그런데 이거 시행한 지 얼마나 됐다고 이걸 다시 원점으로 되돌린다는

이창무 : 더 더 곪아지기 전에. 그러니까 예를 들어서 지금 앞으로의 문제점을 진단할 수 있는 굉장히 중요한 지표 중에 하나가 갱신청구권에 의해서 거래된 전세가와 신규계약에서 거래된 전세가의 가격 괴리가 얼마나 크냐라는 게 이 제도의 문제점을 가장 심각하게 보여줄 거예요. 그래서 그게 커지면 커질수록 생기는 문제가 나는 4년 동안 머물렀는데 내가 가려다 보니까 50%의 전세를 더 나야 돼? 막 이런 상황이 되면 임차인은 못 견디거든요. 그러니까 그거는 잠시 문제를 해결하는 문제지 장기적으로는 문제를 더 심화하는 상황이라서 빨리 빠져나오면 그 문제가 좀더 약화되는 거죠. 그래서

박태서 : 지금이라도 그럼 손봐야 된다는, 임재만 교수님.

임재만 : 제가 그전에 말씀드리고 싶은 게 있는데요. 민간임대주택 활성화라고 하는 게 저는 보증도 월세 같은 이런 주거취약계층이 거주하는 주택에 대해서는 당연히 필요하다고 생각할 수도 있어요. 그런데 이제 문제는 전세시장 활성화 그러니까 전세안정화를 위해서 민간임대주택 시장에서 전세 끼고 집을 사는 것, 이것을 활성화하자 이거는 저는 기본적으로 문제가 있다고 생각합니다. 왜 그러냐면 집값이 오르지 않으면 그건 불가능한 방법이거든요.

박태서 : 전세시장의 지속 가능성을 위해서?

임재만 : 네, 결국에는 집값을 계속 올리는 정책을 써야 전세가 안정된다는 건데 이것을 과연 선택할 수 있는 방안인가. 우리 사회가 그것을 선택해야 되는가에 대해서 고민할 필요가 있다고 생각이 들고요.

박태서 : 잠깐만요. 그러면 전월세 상한제를 원점으로 돌리자는 부분들에 대해서는 일단 우리 이창무 교수님 설명에 대해서 우리 임재만 교수님은 견해차가 있는 것 같고요. 이 상황에서 지금 저희가 시간이 다 돼서 정부의 전월세 상한제 그 다음에 계약갱신청구권을 원점으로 돌리는 문제는 정부가 선택할 문제인 것 같고요. 판단할 문제인데, 이 시점에서 그러면 최우선적으로 혹시 도입해야 될 시급한 과제 하나 있다면 뭐라고 보십니까? 짧게 하나 먼저 이창무 교수님.

이창무 : 일단 아까 얘기했던 전세공급을 막는 그런 토지거래허가 구역에서의 토지의 문제 뭐 그 다음에 재건축 조합원들에 있어서의 실거주의 이런 것들은 사실은 뭐 영향이 크진 않겠지만 효과 볼 수 있는 부분이죠.

박태서 : 지금이라도?

이창무 : 네, 지금이라도.

박태서 : 그것도 규제완화가 필요하다. 먼저 그 다음에 임재만 교수님?

임재만 : 저도 이제 갱신계약 가격과 신규계약 가격과의 격차를 해소하는 방법은 신규임대료에 대한 적정한 규제가 좀 필요하다고 생각합니다.

이창무 : 심각한 문제입니다. 그거는

임재만 : 계약갱신청구권의 행사가 사실상 여러 가지 조항에 의해서 무력화되고 있는데 특히 이제 집주인이 거주한다는 말만 듣고도 임차인들은 나가야 되나 하는 생각을 하거든요. 이 문제에 대해서 좀더 계약갱신청구권을 실질적으로 보장할 수 있고 **

이창무 : 그거는 굉장히 심각한 선택이라서 임대료 규제가 발단해 오는 과정을 보게 되면 임대료 수준을 규제를 하다가 상승률로 갔다가 그것도 공급축소의 문제를 야기를 시키니까 신규주택 그 계약에 대해서는 시장 가격으로 하고 그 다음에 인상률 하는 ** 넘어왔거든요.

박태서 : ** 신규 **

임재만 : ** 임대차 계약을 할 때 공급축소 문제가 생기지만 저희는 4년마다 한 번씩

이창무 : 지금 근데 초기 임대료까지 하면 아주 심각한 문제입니다.

박태서 : 이거는 제가 참고로 안내설명을 드리자면 정부 여당에서 신규 전세계약에 대한 전월세 상한제를 도입하는 문제는 지난번 임대차 3법 때 도입을 논의했다가 과도한 것 같아서 유보한 상태였었고요. 그런데 현재 전세난이 심각한 상황이다 보니까 정부여당에서 이 부분들에 대해서 심도 있는 논의가 지금 진행되고 있다는 점을 말씀드리고. 두 분 말씀은 여기서 일단 시간관계상 줄이겠습니다. 말씀 잘 들었습니다.
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