건설업계 ‘준공후 미분양 털기’에 기대반 우려반

자금난 중소형 건설사 '저리대출로 자금 안정' 기대
자금여력 대형 건설사 '후분양 따른 부담만…' 시큰둥

장기 침체에 빠진 건설업계는 정부가 24일 내놓은 4·1대책 후속조치에 대해 기대와 우려를 동시에 드러냈다.

일단 정부가 미분양 누적지역에서 분양예정 물량을 준공 후 분양(후분양)으로 전환하는 업체에 저리 대출을 받도록 해주는 방안에 대해선 자금난을 겪는 중소형 건설사는 긍정적인 입장을 보였다. 돈을 구하기 어려운 건설사 입장에선 저리 대출을 받아 안
정적으로 건설자금을 조달해 주택 상품을 제공할 수 있으므로 사업 안정성이 제고될 수 있는 것이다.

현재 건설사들은 준공 전 분양을 통해 계약금과 중도금 등 분양가의 70%를 조달해 사업을 추진하고 있다. 그러나 분양에서 실패한 건설사는 사업비를 조달하지 못해 아파트를 짓는 데 애를 먹는다.

준공 후 분양을 시행하면 모델하우스만 번듯하게 지어놓고 주택을 판매했다가 부실시공을 하는 선분양의 폐해도 어느 정도 덜 수 있다.

국내 소형 건설사의 한 임원은 "건설사 입장에선 시장 변동성과 관계없이 후분양을 통해 최대 60%까지 건설자금을 안정적으로 지원받아 사업을 추진할 수 있다"며 "제도가 시행되면 긍적적으로 추진하겠다"고 말했다.

그는 "건설사 입장에서도 긍정적이고 소비자들도 모델하우스가 아닌 다 지어진 주택상품을 보고 매입 여부를 결정할 수 있다는 점에서 나쁘지 않다"며 "후분양제도가 시범적으로 안착할 기회"라고 설명했다.

김의열 한국주택협회 진흥실장은 "자금 사정이 좋지 않은 건설사들은 은행에서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출도 받기 어렵고 고금리로 대출을 받아야 한다"며 "이런 건설사들은 사업자금을 확보해 미분양 어려움을 덜 수 있다"고 밝혔다.

또 후분양 전환 물량을 준공 후 전세 등 임대로 돌리면 추가 대출보증을 지원해주는 방안에 대해서도 미분양이 많은 건설사는 긍정적으로 보고 있다. 건설사 입장에선 준공 후 분양과 미분양의 전세전환 등으로 분양가의 총 75%를 회수할 수 있기 때문이다.

수도권에서 준공 후 미분양은 현재 1만5천821가구로 집계됐다.

박원갑 KB국민은행 전문위원은 "미분양 물량을 전세로 전환하면 전세시장 안정과 건설사 미분양 해소 등 일거양득의 효과를 거둘 수 있다"고 분석했다.

한 건설사 관계자는 "지금도 애프터리빙제(거주 후 등기 여부 결정)를 도입해 미분양 물량을 처리하는 만큼 전세 전환 후 보증 지원을 해준다면 긍정적이라고 본다"고 말했다.

그러나 자금 여력이 있는 대형건설사들은 이런 방안에 대해 시큰둥하다. 이들 건설사는 자금 조달이 어렵지 않기 때문에 특별한 이점이 없고, 오히려 물량을 후분양으로 돌렸을 때 내내 위험을 떠안고 가야 하는 부담이 있어서다.

한 대형 건설사의 임원은 "분양시장을 보면서 추진 여부를 고민해보겠다"며 "초기에 미분양이 날 것으로 판단하고 후분양으로 미뤄놨을 때 분양이 더 안 될 수도 있고 위험을 뒤로 미루는 것 자체가 부정적인 결과를 가져올 수 있다"고 밝혔다.

다른 대형 건설사 관계자는 "대출을 받는 데 제약이 없는데 굳이 후분양으로 돌려 5∼6% 금리의 대출을 받는 것보다 회사채를 발행하는 게 낫다"며 "선분양으로 자금을 미리 확보하는 방안을 선호한다"고 말했다.

일부 건설사들은 미분양을 전세로 돌리는 데 대해서도 차라리 조건을 변경해 추가로 판매하는 방식이 더 낫다고 보고 있다. 더구나 대다수 미분양 물량은 김포·파주·용인시 등 수도권에 쌓여 있어, 최근 불거진 전세시장 불안 해소에도 별 도움이 되기 어렵다
는 지적도 있다.

박 전문위원은 "2년 후 시장여건이 개선되지 않으면 미분양의 전세전환은 위험을 뒤로 미루는 미봉책이 될 수 있다"며 "공급이 줄어든다고 해도 거시경기 악화, 금리 상승 등 외부변수가 받쳐주지 않으면 효과를 보기 어렵다"고 지적했다.