‘용산 개발’ 좌초 위기

사업비 규모 31조 원.

단군 이래 최대 개발로 불리는 용산 국제업무지구 사업은 지난 2007년 부동산 경기가 최고조였을 때 시작됐습니다.

서울시의 한강 르네상스 계획에 따라 금싸라기 땅이라는 용산 철도정비창 부지에 서부이촌동까지 포함돼 사업 면적은 51만 제곱미터에 이릅니다.

<인터뷰> 오세훈 전 서울시장 (2007.8) : "한강변을 주거 일변도로 이용했던 기존형태에서 벗어남으로써 도시 공간 구조의 재편을 가져올 것입니다."

순탄하게 진행될 것 같은 용산 개발 사업은 해외 금융위기의 여파로 자금줄이 막히면서 몇 번의 고비를 겪었습니다.

하지만 지난해에는 터파기 공사가 시작되면서 사업이 정상화되는 듯 보였습니다.

<녹취> 정연주(삼성물산 대표이사/2011.10 용산 기공식/ 성공 위한 다짐선언) : " 용산국제업무지구를 다음 세대에 길이 남을 대한민국의 위대한 유산으로 물려주기 위해 끝까지 최선을 다하겠습니다."

그러나 지금은 사업 주체 간 내부 갈등 때문에 최대 위기를 맞았습니다.

6년째 재산권 행사가 묶인 서부이촌동 주민들의 분노는 쌓여만 갑니다.

<인터뷰> 이용주(서부이촌동 주민) : "왜 묶어놓고 이렇게 5년이 지났는데도 아직도 해결이 안되잖아요. 보상안도 발표를 해줘야죠. 죽어가는 서민들한테 숨통을 틔워줘야죠.

<리포트>

제가 서 있는 이곳은 용산 개발이 예정된 철도 정비창 부집니다.

2개월 전만 해도 공사가 한창이었지만 지금은 보시다시피 공사가 중단된 상탭니다.

개발 회사측이 공사대금을 주지 못했기 때문인데요.

자본금 1조 원으로 출발한 개발회사측이 왜 공사비도 주지 못하고 있는 것인지, 그리고 투자사회사들간의 갈등은 무엇인지 현장을 취재했습니다.

지난달 19일...

용산 개발사업을 시행하는 ‘드림허브’의 이사회가 예정된 날입니다.

1대 주주인 철도공사와 2대 주주인 롯데관광개발이 사업 방식 등을 놓고 갈등을 빚고 있어 회의 결과에 이목이 집중됐습니다.

<녹취> 송득범(철도공사 사업개발본부장) : "((자본금)증자와 (개발회사)지분 인수 못하시면 사업계획 접으시는 것입니까 ? ) 사업 계획을 접는 것은 아닙니다."

철도공사,코레일은 롯데관광개발이 내놓은 사업계획이 현실성이 없다며, 출자회사들이 자본금을 늘리고 철도공사 중심으로 사업구조를 바꿔야 한다고 주장했습니다.

철도공사는 특히 이같은 안건이 부결되면 사업에서 손을 떼겠다고 엄포를 놓았지만 이사회는 열리지도 못했습니다.

전체 10명의 이사 가운데 민간출자회사 이사 4명이 불참했기 때문입니다.

<녹취> 민간출자회사 이사 : “이사들이 불참한 이유는 코레일(철도공사)과 롯데관광이 서로 합의점을 찾아서 가라는 것이지요. ”

용산 국제업무지구는 민.관이 함께 출자해 개발하는 합동사업입니다.

2017년 개발이 끝나면 용산은 업무와 상업, 주거, 문화시설을 결합한 국제 비즈니스 중심지로 탈바꿈됩니다.

철도공사는 1대 주주로 25% 지분, 즉 2,500억 원을 투자했고, 삼성물산과 롯데 관광개발 등 29개 회사가 7,500억 원을 출자했습니다.

서울시도 도시개발공사를 통해 참여했고, 국민연금은 1,250억 원을 투자했습니다.

문제는 서부이촌동 지역을 사업에 포함하는 이른바 '통합개발'을 추진하면서 불거졌습니다.

우선 토지 매입비용이 크게 늘었습니다.

애당초 철도정비창의 땅값은 8,000억 원으로 평가됐지만 사업 방식이 철도공사 부지 단독개발에서 서부이촌동을 포함한 통합개발로 바뀌면서 가치가 10배나 높아져 결국 8조 원에 낙찰됐습니다.

서부이촌동 주민들에 대한 보상도 사업의 발목을 잡았습니다.

현재 보상 추정 금액은 2조 7천억 원.

특히 통합개발에 대해 주민들이 찬반으로 팽팽히 나뉘어 있어 사업이 순조롭게 진행될지도 불투명합니다.

<녹취> 공인중개사 : “주로 4평, 5평 지분 가지고 있는, 소형 지분 가지고 있는 허름한 아파트 계시는 분들이 거의 다 찬성을 했어요. 고층 아파트들은 거의 다 반대했어요 ”

여기에 부동산 경기 침체는 개발 사업에 직격탄이 됐습니다.

사업의 수익성을 보고 돈을 빌려주겠다던 금융권은 창구를 닫아버렸습니다.

표류하던 개발사업은 지난해 당시 허준영 철도공사 사장이 사업 정상화 조치를 발표하면서 돌파구를 찾는 듯했습니다.

<녹취> 허준영(철도공사 당시 사장/2011.10/ 기공식) : "아직까지 세계경제, 우리나라 경기가 안 좋습니다. 이럴 때 전부 움츠리고 리스크만 생각해서는 도저히 이 사업을 이룰 수가 없습니다. 흉년이 들었을 적에 숟가락만 들고 다녀서야 되겠습니까?"

하지만 올해 개발사업은 또다시 암초에 걸렸습니다.

철도공사와 롯데관광개발이 사업 방식을 둘러싸고 첨예하게 대립하고 있기 때문입니다.

핵심쟁점은 크게 두 가집니다.

철도공사는 부동산 경기침체로 미분양 사태가 우려되기 때문에 사업 기간을 3년 더 늘리고 보상 시기도 분양상황에 따라 결정해야 한다는 입장입니다.

이에 대해 롯데관광개발은 사업기간이 연장되면 4조 원의 공사비가 추가로 들어가기 때문에 사업성이 떨어질 것이라며, 보상은 약속대로 내년 하반기에 이뤄져야 한다고 주장합니다.

<인터뷰> 송득범(철도공사 사업개발본부장) : "1단계는 철도정비창 부지로서 그 중에서도 분양이 잘 될 수 있는 주거나 오피스텔 용도가 되겠죠 그런 부분을 개발하고, 보상비 마련만 되면 서부이촌동은 2단계로 들어갈 수 있거나, 3단계로 들어갈 수 있는 거고 그것은 보상비 조달이 얼마나 원활히 되느냐에 달려 있는 거죠. "

<인터뷰> 김 웅(롯데관광개발 부사장) : "(공사기간이 늘어나면)이자부담과 부대비용이 늘어나기 때문에 사업성이 오히려 없습니다. 아울러 여기에 더 우리가 무시 못할 것은 지금껏 재산권 행사를 못해왔던 주민 2만 6천 명의 생존권 문제이고, 이 사람들이 지금까지 해왔던 것처럼 3년 동안 버틸 수가 없습니다."

또 사업자금 조달과 관련해 철도공사는 투자사들이 고통을 분담하는 차원에서 1조 6천억 원을 더 출자해야 한다고 주장한 반면 롯데관광개발은 사업이 계획대로 진행되면 아파트나 빌딩의 분양 계약서 등을 담보로 자금을 대출받을 수 있기 때문에 추가 출자는 필요없다고 반박합니다.

사업이 중단될지도 모른다는 소식에 통합개발에 찬성했던 주민들은 울분을 토합니다.

<녹취> 엄성용(서부이촌동 주민) : "빚에 허덕이고 내몰릴 처지까지 왔는데 서울시장이나 코레일에서는 주민들의 애환을 접어둔 채 자기네 이득만 살아남으려고 그런 것 아닙니까? 그럼 주민은 봉입니까?"

6년째 재산권 행사가 묶이면서 외부인의 왕래도 뜸해지고 상가도 하나 둘씩 문을 닫았습니다.

마을 곳곳에는 철도공사와 서울시를 규탄하는 현수막이 걸려 있습니다.

<녹취> 김희자(서부이촌동 주민) : "장사는 안되고 그럼 어떡해요? 융자내서 써야죠. 그래서 한 해 두 해 가다보면 빚쟁이가 되는 거예요. 이런 것을 누가 책임져 주나요?"

보상 기대감에 전체가구의 절반 정도인 1,200여 세대가 평균 3억 4천만 원을 대출받은 것으로 확인됐습니다.

한 달 이자 140여만 원을 내지 못해 이미 경매로 넘어간 집만 서른챕니다.

처음부터 통합개발을 반대해온 일부 주민들은 여전히 ‘개발반대’를 고수하면서 서부이촌동은 두 개로 쪼개졌습니다.

<녹취> 김갑선(아파트연합 비대위 총무) : “70%는 반대하니까 아파트는 빼고 하고 저쪽 단독주택들 그 사람들은 자기네들 말대로 찬성한다고 그러니까 그쪽만 포함시켜서 개발하면 되는 거예요. ”

지난해 성공까지 다짐하면서 사업 추진에 강한 의사를 보였던 철도공사는 왜 태도를 바꿨을까?

롯데관광개발 등 민간출자사들은 올해 정창영 신임 사장이 부임한 이후 모든 것이 달라졌다고 분석합니다.

<인터뷰> 김 웅(롯데관광개발 부사장) : “이제 와서는 그게 아니다 금융위기다. 자금조달능력이 미흡하지 않냐, 이렇게 주장을 하는데 그것은 어느 누구도 수긍할 수 없는 핑계에 불과하다는 거죠”

반면 철도공사는 현재의 계획대로 추진될 경우 미분양 사태가 뻔하고 자칫 철도공사가 파산할 수도 있다며 계획을 약간 수정하는 것뿐이라고 주장합니다.

<인터뷰>송득범(철도공사 개발사업본부장) : “부동산 경기침체가 예상보다 더 심각해진거고 두 번째는 지금 여기 참여한 업체들이 리스크 분담을 전혀 안 하고 있습니다.”

통합개발을 제안하고, 책임과 역할을 다하겠다고 약속한 서울시는 뾰족한 해법을 내놓지 않고 있습니다.

<인터뷰> 이제원(서울시 도시계획국장) : “근본적으로 민간이 주도하는 민간개발입니다. 지금 상황에서는 우리 시가 할 수 있는 일이라는 것이 굉장히 제한적입니다.”

서울시는 현재 주민들의 의견 수렴을 위한 찬반투표 등의 절차를 준비하고 있습니다.

<녹취> "반대의견이 더 많이 나온다면 주민들의 뜻대로 분리개발 할 용의도 있으시다는 말씀이신가요 ?"

<녹취> "이제원 도시계획국장 “그렇습니다. 분리개발은 물론 저희 시가 결정하는 것은 물론 아닙니다. 사업시행자의 몫입니다."

투자사 간 극한 대치로 자금을 조달하지 못할 경우 다음달 중순 140억 원의 금융이자를 갚지 못하게 되고 시행사는 부도를 맞을 수도 있습니다.

그래서 이제는 서울시가 미온적인 태도를 버리고 적극적으로 사업에 참여해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있습니다.

<인터뷰> 조명래(단국대 교수) : “현행법 내에서 추진 주체를 재구성하고 프로젝트의 내용을 바꾸어서 서울시가 일정하게 공공적 역할을 할 수 있는 몫을 가지고 함께하게 된다면 저는 분명히 돌파구가 있지 않나 생각이 듭니다. ”

만약 사업이 무산되거나 실패할 경우 국민연금 1,250억 원 등 자본금 1조 원과 이미 투입된 사업자금이 사라지게 돼 투자 기업뿐 아니라 국내 경기에도 큰 타격이 우려됩니다.

특히 주변의 집값 하락과 미분양사태 등 용산발 부동산 대란은 물론이고 재산권 행사가 묶였던 서부이촌동 주민들의 줄소송도 피하기 어렵습니다.

하지만 투자사들 간의 이견 속에 사업을 추진했던 철도공사 사장과 서울시장까지 바뀌면서 누구도 책임지지 않는 상황이 돼버렸습니다.

갈등을 해소하고 사업 정상화의 길로 들어설 수 있는 솔로몬의 해법이 절실한 시점입니다.