[ET] 은마·압구정 현대도 ‘유찰’…부동산 ‘경매’ 시장 진기록

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월30일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 심태승 굿프랜드 부원장 / 경매 전문가
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221130&1

[앵커]
집안 곳곳에 빨간 딱지 붙이고 주인을 내쫓는 장면, 흔히 '경매' 하면 연상되는 모습입니다. 그래서 경매로 나온 집은 어딘가 좀 찝찝한, 그래서 손이 잘 가지 않기 마련인데, 부동산 시장 빙하기를 맞아 경매 시장에도 변화의 조짐이 나타나고 있다고 합니다. 들어보겠습니다. 경매전문가 심태승 굿프랜드 부원장 나오셨습니다. 부원장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
온라인상에서는 경매 대마왕, 이렇게 불리시던데, 왜 이런 별명이 붙었을까요?

[답변]
제가 경매를 한 23년 했습니다. 그런데 23년 전이면 제가 20대 초반이거든요. 이왕 시작한 건 끝판왕으로 가봐야 되겠다, 그런 어린 마음에 대마왕이라는 닉네임을 붙였습니다.

[앵커]
그런데 사실 경매 하면 경매 당한 분의 고통을 나의 이익으로 취해가는 구조라는 생각 때문에 어딘가 좀 불편하다, 그런 생각을 지울 수가 없는데, 이 불편한 일을 어떻게 23년 동안 하셨습니까?

[답변]
그냥 경매는요, 법원에서 하는 거지만 부동산 할인 마트라고 생각하시면 됩니다. 법정 안에 부동산 매물을 수백 건을 쌓아놓고 파는 거죠.

[앵커]
싸게 나올 때 이유가 있을 텐데요.

[답변]
일단 법원 경매는 익숙하지 않은 이유 때문에 사람들이 많이 몰리지 않습니다. 그래서 그것 때문에 싼 게 가장 처음이고요. 두 번째로는 모든 권리의 책임을 낙찰자가 집니다. 그래서 약간의 공부가 필요합니다.

[앵커]
요즘 경매 시장, 이 마트 분위기 어때요?

[답변]
지금 굉장히 물건은 쏟아져 나오고 있고요. 경기가 안 좋다 보니 사는 사람은 즉, 낙찰자는 많이 없습니다.

[앵커]
그러니까 경매에 나오는 경매 신청 건수는 늘고 있다.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
어느 정도 되나요, 그게?

[답변]
그게 작년 대비해서 보시다시피 한 30% 이상 증가했습니다.

[앵커]
그런데 이거를 받으려고 하는 사람은 없다는 얘기잖아요?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그러면 계속 유찰이 되는 그런 상황인 건가요?

[답변]
네, 1년 전으로 비교하자면 한 번도 유찰이 안 되거나 아니면 많이 되면 한 번 정도가 됐는데, 지금은 한 번은 기본이고 두 번, 세 번 그 이상 되는 물건도 있습니다.

[앵커]
그러니까 그런 거는 뭔가 좀 문제가 있어서 그렇게 유찰되는 거 아니에요? 정말 강남의 알짜 아파트, 이런 게 유찰이 되기도 합니까?

[답변]
그럼요. 경기가 안 좋을 때는 전체적으로 팔자 분위기지 사자 분위기가 아니다 보니까 어디든 유찰이 됩니다.

[앵커]
예를 들면 어떤 것들이 있을까요?

[답변]
지금 강남의 아파트, 그동안 안 나오던 아파트도 나오고 있고, 보시다시피 서초구 방배동에 있는 아파트도 감정가 25억 2,000만 원인데 최저가가 두 번 유찰돼서 16억 1,280만 원으로 진행되고 있습니다.

[앵커]
그러니까 30평대잖아요, 114㎡(제곱미터) 정도면?

[답변]
네, 그렇습니다.

[앵커]
그런데 그게 25억 감정가였는데 두 번 유찰되고 16억, 세 번, 네 번까지도 가는 경우가 있습니까?

[답변]
네, 있습니다. 있는데, 많이 유찰됐다, 그런 경우는 공부가 필요한 물건들입니다. 좀 복잡합니다.

[앵커]
공부가 필요하다는 게 어떤 의미죠?

[답변]
권리 분석이라고 하는데요. 낙찰을 받으면 그 물건의 가격만 잔금으로 내면 되는데 그거 외에 또 들어가는 비용이 있다, 이게 하자가 있다고 표현하는데, 그런 하자 있는 물건들이 더 유찰이 많이 됩니다.

[앵커]
그러면 지금 이렇게 유찰이 계속되고 낙찰가가 낮아지는 상황이라면 정말 내 집 마련이 절실한 분들, 이런 분들 한 번 경매로 눈을 돌려봐도 괜찮은 겁니까?

[답변]
저는 지금 굉장히 좋은 시기라고 보고 있습니다. 실수요자뿐만 아니고 부동산으로 투자를 하시겠다는 분들조차도 지금 아무도 안 오고 있거든요? 그런데 지금은 가격이 싸다 보니까 굉장히 좋은 기회다, 저는 강력 추천합니다.

[앵커]
그런데 집이 싸봐야 얼마나 쌀까 싶은데, 정말 경매로 나온 물건 잡으면 싸게 사는 건 맞습니까?

[답변]
경매에 입문했다, 내가. 그러면 한 달 정도 공부했다, 그러면 경매에 입문할 수 있거든요? 그러면 10%~20%까지 싸게 살 수 있고요.

[앵커]
시세보다.

[답변]
네, 한 1년 했다. 그러면 반값을 노릴 수 있습니다. 1년 이상 하면 정말 싸게 살 수 있습니다.

[앵커]
그만큼 공부가 많이 필요하다는 말씀인데.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
경매를 처음 하시는 이런 초보자들이 가장 먼저 접근할 수 있는 물건은 어떤 것부터 시작을 하는 게 좋습니까?

[답변]
일단 흔한 물건, 익숙한 물건, 이렇게 표현하자면 가장 대표적으로 아파트입니다. 그런데 그거는 너무 쉽다 보니까 아까 말씀드린 대로 한 10%에서 그것보다 조금 낮게 정도 그렇게 노리는 거고요. 아파트를 제외한 나머지, 상가라든가 토지라든가 이런 것들은 그것보다 더 싸게 살 수 있습니다.

[앵커]
그거는 실수요가 아니라 투자의 개념으로 가는 거죠?

[답변]
그렇죠. 실수요자도 있지만 투자자가 더 많습니다.

[앵커]
그런데 토지가 더 많은 수익을 누릴 수 있다는 건 어떤 경우를 말씀하시는 건가요?

[답변]
대한민국은 부동산을 토지와 건물, 2개를 다 집니다. 그런데 알고 보면 건물은 사실 사는 순간부터 낡은 거거든요. 오래 쓰는 동산, 이렇게 표현하고 싶고요. 그래서 토지 가격이 오르는 거다 보니까 강남구 압구정동 현대아파트 예를 들어보면 1차 분양가가 30평대가 800만 원이었습니다.

[앵커]
한 30년 전 얘기죠?

[답변]
조금 더 됐습니다. 그런데 지금 한 30억 넘거든요. 최소 300배 올랐습니다. 그런데 압구정동 그 옆에 있는 땅을 샀다면 한 1만 배는 올랐을 겁니다.

[앵커]
땅을 샀다면?

[답변]
그만큼 건물 값이 감가되면서 많이 안 오른 거고요. 물론 압구정동 현대아파트가 많이 안 올랐다는 얘기는 아니지만 땅이 더 올랐습니다.

[앵커]
그러니까 남들이 잘 보지 않는 거를 노리면 그만큼의 더 수익을 노릴 수 있는 시장이 경매 시장이다, 라는 말씀이신 것 같아요.

[답변]
당연합니다.

[앵커]
초보자들이 가장 많이 하는 실수는 뭡니까?

[답변]
제가 보니까 인수해야 될, 그러니까 떠안아야 될 세입자가 있는데 그 세입자를 모르고 들어가는 경우가 있습니다.

[앵커]
그러니까 먼저 근저당권이 설정돼 있는 사람, 그 소유주가 아닌 그 다른 사람이 누군가가 있는데 그걸 걸러내지 못한다는 말씀이시죠?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그걸 걸러내려면 어떻게 해야 돼요?

[답변]
제가 간단히 권리 분석하는 방법을 알려드릴게요. 은행에 가서 돈을 빌리면 은행에서는 근저당이라는 걸 설정합니다. 그 근저당권보다 먼저 세입자가 있으면 낙찰자가 인수해야 됩니다. 근저당권보다 밑에 있으면 말소됩니다. 그런데 위에 있는 걸 모르고, 위에 있다면 하자가 있는 거, 밑에 있다면 하자가 없는 거니까 위에 있는 걸 모르고 낙찰 받았다가 추가 비용이 나가는 그런 부분들이 있습니다.

[앵커]
그런데 일단 경매에 참여를 했다면 낙찰을 받아야 되잖아요. 과연 내가 낙찰가, 그러니까 입찰가를 얼마 써 낼까, 이게 가장 고민일 것 같은데, 너무 높게 써내면 이게 남는 게 없을 것 같고.

[답변]
남는 게 없고.

[앵커]
너무 낮게 써내면 이게 낙찰이 안 될 것 같고.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
어떻게 써야 됩니까, 이럴 때는?

[답변]
소신을 갖고 해야 되는데요. 일단은 현장 답사를 통해서 시세 파악을 정확히 하셔야 됩니다.

[앵커]
현장의 시세.

[답변]
네, 이게 내가 이 아파트를 산다와 내가 이 아파트를 판다가 가격이 좀 차이가 있습니다. 정확히 탐문을 많이 해서 알아보시고 그 시세가 결정됐다면 1년 전만 해도 10%도 더 싸게 못 샀을 텐데, 지금은 한 20%까지 노려보는 그 입찰가를 써봤으면 하는 바람입니다.

[앵커]
그러니까 그거는 감정가가 정해진 다음에 이게 경매로 나오기까지 시간이, 시차가 있잖아요, 한 1년 정도. 그 사이에 또 시세가 변화가 될 수 있으니까 그거를 확인해보고 사라, 그 말씀이신가요?

[답변]
네, 지금 감정하고 경매까지 나오는 데 한 1년 정도 걸립니다. 그러다 보니까 지금 분위기 같아서는 작년 이맘때 부동산이 더 비쌌거든요. 그러니까 감정가가 비싸게 나오는 거죠. 그래서 감정가만 믿고 유찰됐으니까 들어가자, 이러면 큰일 납니다.

[앵커]
그런데 지금처럼 금리가 오르고 또 말씀하신 대로 사려는 사람은 없고 팔려는 사람만 있는 게 지금 부동산 시장이잖아요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그런데 경매 시장은 사는 방법만 있는 시장인데, 과연 이때 경매하는 게 맞을까, 그런 생각도 들거든요.

[답변]
금리가 오르니까 생각나는 게 있는데요. 금리가 오르면 상가를 사시면 됩니다. 금리가 낮을 때는 상가 사는 입장에서는 이자만큼보다는 더 줘야 상가를 사는데, 금리가 높으면 이것보다 더 줘야 된단 말이에요. 그런데 과거에 샀던 사람들은 금리가 올라갔으니까 지금 사는 사람이 훨씬 더 싸게 고수익률의 상가를 살 수 있는 방법입니다.

[앵커]
사실 저는 집과 실수요에 대해서 물어본 건데, 상가를 말씀하셔서 조금 약간 답변과 질문이 어긋난 면은 있습니다만. 어쨌든 말씀하시는 취지는 경매도 주식과 같이 똑같이 공부 많이 하고, 찾고, 공부하고, 찾고 이 노력을 계속하라는 그런 말씀으로도 이해를 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 심태승 경매전문가 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.