[이슈콘서트] 서울 아파트 불장 맞나? 긴급진단

[앵커]

한여름 무더위만큼이나 불타오르고 있습니다. 서울 아파트 시장 얘기입니다. 주간 상승 폭을 꾸준히 키워가더니 이번 주엔 5년 10개월여 만에 최대치를 기록했습니다. 정부도 오늘 모든 정책을 총동원해 다음 달 공급 대책을 발표하겠다며 진화에 나섰습니다. 혼돈의 부동산 시장 긴급 점검합니다. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다.

소장님, 어서 오세요?

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

소장님 연구보다 상담 더 많이 하지 않으세요?

[답변]

요즘 상담 많이 하고 있고요. 문의도 많이 들어오는데 공통점이 있습니다. 한결같이 불안하다. 불안감을 호소하고 있습니다.

[앵커]

서울 아파트값이 지금 전고점을 막 향하고 달려가고 있었어요. 일단 현상을 짚어봐야 할 거 같아요.

[답변]

아파트 상승 속도가 굉장히 빠른데요. 일단 한국 부동산원은 주간 변동 통계를 한번 보도록 하겠습니다. 0.3%인데요. 0.3%가 5년 10개월 만에 최대 상승 폭을 기록하고 있습니다.

[앵커]

0.3%가 최대 상승 폭? 3%도 아닌데?

[답변]

0.3%가 이게 주간 변동률이거든요. 그러면 1년 52주죠. 52주로 계산하게 되면 15.6%. 그러니까 10억 원 아파트가 1억 5,600만 원 올라가는 속도로 지금 올라가고 있습니다.

[앵커]

그런데 보통 가격 오름새만 보면 하수라면서요? 진짜 고수는 거래량을 본다면서요? 지금 좀 거래가 붙고 있어요, 지금?

[답변]

거래가 동반되는 거래가 진짜 거래인데요. 한번 보시죠. 진짜 서울 아파트 거래량도 폭발을 하고 있습니다. 6월 서울 아파트 거래량이 오늘 기준으로요. 7,209건입니다. 이건 7월에 신고가 30일이기 때문에 이달 말까지 더 거래량이 더 늘어날 가능성이 높은데요. 7,000건 그러면 느낌이 안 오잖아요.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

이게 많은 거야. 적은 거야. 느낌이 안 오는데 제가 2020년, 2021년 우리 불장이었잖아요. 영끌하고 난리가 났을 때 그때 거래량과 비교를 했는데요. 이 정도 숫자만 거의 넘버3, 넘버4 정도로 굉장히 높은 거래량을 기록하고 있습니다.

[앵커]

많은 분들이 2020년, 2021년처럼 집값 폭등하는 거 아니야? 나 또 그때처럼 벼락거지 되는 거 아니야? 이런 불안 심리가 있잖아요. 그때의 상승장, 지금의 상승장 뭐가 달라요?

[답변]

차이점이 있습니다. 그때 같은 경우는 이제 전국적으로 수도권, 지방으로 상승세가 확산이 됐는데요. 최근의 특징을 보자면 서울 중심으로 굉장히 집값이 가파르게 올라가고 있고요. 오히려 지방은 굉장히 냉각되어 있습니다. 그리고 2020년, 2021년 신고가 행진이 계속 나오고 있었는데요. 최근 흐름은 전고점을 따라가는 흐름이지 신고가는 최근 일부 지역들, 일부 지역들이 나오고 있는데 일부 지역들 같은 경우는 굉장히 좀 당황하는 경우들이 생길 수가 있는데요. 강동구에 고덕주공 2단지를 재건축한 그라시움이라는 아파트가 있습니다. 우리가 평소에 강동구는 올림픽파크 포레온 1만 2,000세대 물량이 나오기 때문에 집값이 많이 오르지 않을 거야라고 생각했는데 최근에 굉장히 가파릅니다. 신고가가 나왔는데요. 전용 84가 20억 1,000만 원이 거래가 됐습니다. 이게 올 초에 15억 5,000만 원 정도 거래가 되던 아파트인데요. 갑자기 8개월 만에 껑충 올라갔기 때문에 시장의 수요자들이 굉장히 당황하고 있습니다.

[앵커]

요즘 같은 불경기에 진짜 집이 누가 사나. 그것도 서울에서. 이런 생각할 텐데 매수 주체가 누구입니까?

[답변]

요즘 얼죽신이라고 들어보셨나요?

[앵커]

얼죽아는 아는데 얼죽신은 모르겠어요.

[답변]

얼죽신. 얼어 죽어도 신축 아파트입니다. 이 신축 아파트를 누가 사느냐. MZ 세대들입니다. 2030들이 신축 아파트를 많이 구입을 하고 있는데요. 통상적으로 주택 구입은 40대가 많이 구입을 하고 있는데. 2030이 40대 비중을 껑충 뛰어 올라가고 있고요. 그러면 어느 아파트를 구입을 하느냐. 몇 년 전만 하더라도 재건축을 기대하고 오래 된 아파트를 많이 구입했는데요. 최근은 5년 미만 또는 5년에서 10년, 준신축 아파트를 집중적으로 매입하고 있습니다.

[앵커]

신축 아파트를 구입한다는 게 공사비 요즘 많이 올라서 구축 아파트 재정비해봤자 어차피 공사비 올라갈 거라 더 비싸질 거 같으니까 그래서 옮겨가는 거예요?

[답변]

맞습니다. 건축비가 많이 올라가고 있기 때문에 분양가도 껑충 올라가거 되죠. 분양가 올라간 분양가를 따라가느니 기존 신축 아파트를 사자는 심리가 확산되고 있고요. 공사비가 올라가니까 재건축, 오래 된 아파트를 사도 재건축이 쉽지 않겠다는 생각을 하고 있기 때문에 차라리 인테리어 비용도 좀 많이 들어가니까 차라리 그냥 신축 아파트 사자로 돌아서고 있습니다.

[앵커]

3년 전 집값 폭등 시기에 나왔던 그러면 2030 영끌이 다시 시작이 되는 건지 그런데 어떻게 2030 세대가 신축 아파트를 구매할 수 있을까. 어떤 정책적인 효과가 작용을 했다고 봐야 하나요?

[답변]

우리가 단순히 생각하게 되면 2030이 무슨 돈이 있어서 이렇게 아파트를 많이 살까라고 생각을 하는데요. 물론 부모님 도움을 받는 분들도 계시겠지만 신생아 특례 대출이 올 1월에 시행이 되었습니다. 2년 내 결혼하고 2년 내 이제 출산하시는 가정에 대해서는 9억 이하 아파트를 사게 되면 저리 대출을 하게 해주는데요. 이 신생아 대출 한도가 30조 원이 넘고요. 지금 1월부터 5월까지 한 6억 원 정도 신생아 특례 대출을 받았고 담보 대출. 일반 은행의 시중 담보 대출의 한 78% 정도가 정부가 지원해주는 지금 대출입니다.

[앵커]

한 30조 원 정도 풀린 그 유동성 공급의 효과다. 어떻게 보면 정책이 만든 반등장이라는 설명인데 사실 지난해에도 왜 특례보금자리론이 있었잖아요. 그때도 돈 한 40조 원 풀렸을 때 그거 다 소진되니까.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

가격이, 아파트 가격이 올랐다가 정점 찍고 다시 하락했잖아요.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

이번에도 정책 효과 떨어지면 다시 매수 심리는 꺾이지 않을까요?

[답변]

그럴 가능성이 상당히 높습니다. 이번에도 9월부터 스트레스 DSR. 원래 7월에 시행하려다가 9월로 2달 연기를 해서.

[앵커]

2단계가 시행되는 거죠?

[답변]

2단계가 시행이 됩니다. 그러면 대출 한도가 좀 줄어들게 되거든요. 그래서 최근에 한도 줄어들기 전에 좀 사자. 그리고 정부가 연기를 하니까 이게 규제를 안 하는 거 아닌가 시그널을 주기 때문에 많이 구입을 했는데요. 결국에는 대출 한도는 소진이 될 수밖에 없는 구조입니다. 그래서 우리가 한편에서 보면 너무 불안하기 때문에 우리가 경제학에 게임 이론이라는 게 있거든요. 우리가 무인도에 떨어졌습니다. 앵커님하고 저하고요. 큰 바나나 나무가 있는데 굉장히 많이 열렸습니다. 그런데 자고 일어나니까 제가 절반을 다 먹어버렸습니다. 어떤 마음이 들겠습니까?

[앵커]

저도 빨리 따라 먹어야 할 거 같아요.

[답변]

김인만이 먹기 전에 빨리 먹어야겠다는 생각이 들잖아요. 지금 부동산 시장 분위기도 그런 상황입니다. 내가 먼저 집을 사야지 내가 늦게 사게 되면 집값이 올라가서 비용을 더 지불해야 될 수도 있다는 그 불안한 마음 때문에 지금 너도나도 서두르고 있는 상황입니다.

[앵커]

말씀을 종합해 보면 지금은 어떻게 보면 정책이 만든 마지막 불꽃 장세고 이거는 조만간 조정을 받을 것이다. 다만 그 시기는 한 9월, 10월, 스트레스 DSR 2단계가 시행되는 그쯤이 될 것이다.

[답변]

그쯤이 될 수도 있고요. 아마 정책에 달려 있는데 아마 정부도 지금 최근에 공급 대책도 발표가 됐지만 지켜보고 있을 겁니다. 여기서 추가 상승을 해서 추석까지 간다면 아마 정부도 규제 카드를 꺼내놓을 수밖에 없을 거 같습니다.

[앵커]

당초 스트레스 DSR 2단계는 원래 7월에 시행될 예정인데 왜 2달을 미룬 거예요?

[답변]

아마 정부 입장에서는 여러 가지 고민을 했을 텐데요. 지금 가장 문제가 PF 문제거든요. PF 문제를 해결하려면 지방의 미분양도 산적되어 있는 상태에서 어느 정도 주택 시장이 분양이 되어져야 되는데 혹시라도 스트레스 DSR을 해서 주택 시장이 침체가 되면 PF 문제 해결에 문제가 되지 않을까 싶어서 2달 연기했는데 시장에는 잘못된 시그널을 준 거 같습니다.

[앵커]

다음 달 정부가 공급 대책 발표한다고 오늘 이야기했잖아요. 내용은 이야기 안 하고 다음 달에 이제 전면적으로 재검토를 하겠다. 그거는 결국 서울 수도권 쪽 공급 대책을 이야기하는 걸까요?

[답변]

그렇습니다. 최근에 이제 관계 장관 회의에서도 총력 대응 방안이 나왔는데요. 서울 수도권은 공급이 부족해서. 최근에 인허가 물량이 줄어들고요. 재건축이 제대로 진행이 안 되면서 공급이 부족하기 때문에 또 불안 심리를 자극하는 요인들이 있습니다. 그래서 서울 수도권은 공급을 늘리는데 총 역량을 집중을 할 거 같고요. 지방은 반대로 지금 미분양이 굉장히 많이 쌓여 있기 때문에 좀 어려운 상황입니다.

[앵커]

서울 수도권은 집값을 잡아야 하고 지방은 살려야 하고 어떻게 보면 브레이크 밟으면서 액셀도 동시에 밟아야 하는 그런 약간 좀 아이러니한 상황인 거 같아요.

[답변]

아이러니한 상황인데 이거를 잘 활용해야 될 거 같습니다. 전국으로 볼 게 아니고요. 서울은 과열, 지방은 냉각이라면 이 물길을 지방으로 좀 돌릴 필요도 있겠죠. 그래서 지방 미분양을 해소할 수 있는 5년간 양도세 면제, 이런 혜택을 내놓고요. 서울 수도권 같은 경우는 다른 규제는 풀지 말고 공급 확대에 초점을 좀 맞출 필요가 있을 거 같습니다.

[앵커]

사실 그 공급 부족이라는 이야기는 5년 전에도 부족했고 6개월 전에도 부족했고 앞으로 한 10년 후에도 부족할 거 같은데 그래서 저는 공급난은 약간 허상 같아서요.

[답변]

맞습니다. 굉장히 중요한 포인트를 지적해 주셨는데요. 우리는 공급이 부족해서 불안하다고 하는데 2017년, 2018년에 10년 내 최대 서울에서 공급 물량이 나왔습니다. 4만 7,000호가 나왔음에도 오히려 집값은 폭등을 했고요. 최근에 올림픽파크 포레온. 집값이 폭등하고 있는데 강동구 쪽이 공급 물량이 올해 1만 2,000세대가 나옴에도 올라오고 있기 때문에 결국에는 공급에 대해서 너무 지나치게 우리가 불안해하고 있다는 생각이 듭니다.

[앵커]

그래서 오늘의 마지막 질문. 지금 정말 실수요자들 투기자들 말고요. 실수요자들 같은 경우에는 지금 그래서 집을 사는 게 맞습니까? 아니면 좀 기다리는 게 맞습니까?

[답변]

저는 실수요자들이야 자금이 되고 필요한 실수요자들은 내 집 마련을 해도 좋은데요. 주의해야 될 점은 지금 안 사면 집값이 더 올라갈 거 같은 그 불안한 마음에 뒤따라가는 추격 매수는 저는 바람직하지 않다고 봅니다. 여전히 충분한 조정을 지나지 않고 소득이 올라가고 있지 않기 때문에 이런 추세 상승이 5년 이상 올라가는 추세 상승은 현실적으로 어려울 거 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 기다리면 기회가 온다. 너무 조급할 필요는 없다.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.