[이슈콘서트] 은행마다 대출대란…이걸로 싹 정리

[앵커]

요즘 그 누구보다 정신없이 바쁜 분들, 당장 대출이 절실한 수요자들입니다.

여기는 되고, 저기는 안 되고. 은행마다 연일 새로운 대출 조치를 쏟아내면서 상담 받으랴, 내 조건 알아보랴 눈코 뜰 새가 없습니다.

은행별로 천차만별인 대출의 조건 싹 정리해보겠습니다.

김은진 레오대출연구소 대표 나오셨습니다.

대표님 어서 오세요.

[답변]

안녕하세요?

[앵커]

대표님 같은 대출 전문가가 각광 받는 시대가 온 것 같습니다.

요즘 정말 전화 많이 받으시죠?

[답변]

네, 그런데 약간 통화의 내용이 좀 달라진 것 같습니다.

예전에는 어떻게 하면 저렴하게 받을 수 있을까 이거를 고민했다라고 하면 이제는 저 되나요?

너무 우울하네요.

하소연적인 그런 내용이 더 많은 것 같습니다.

[앵커]

그래도 특히 가장 많이 들어오는 문의가 어떤 거예요?

어느 쪽이에요?

[답변]

아무래도 전세 대출 쪽이 훨씬 더 많이 불안해하세요.

내가 전세 계약했는데 대출이 안 나오면 어떡하느냐.

이게 나만 문제가 되는 게 아니고 임대인의 상황에 따라서도 문제가 될 수가 있는 여건들이 많기 때문에 많은 분들이 불안해하시는 상황입니다.

[앵커]

조건부 전세대출이라는 게 있었잖아요.

그것도 지금 하나씩 다 막는다면서요?

그 이야기부터 좀 해주세요.

[답변]

일단 이 조건부 전세대출이라는 것은 그날, 전세대출을 받는 날 소유자가 변경되는 그런 조건이 첫 번째 있고요.

[앵커]

매수하고 매도가 동시에 진행되는 거죠?

[답변]

그렇죠.

매수, 매도 동시 진행으로 새로운 집주인이 되면서 그날 세입자가 들어가는, 일명 갭으로 물건을 사는 그런 형태를 뜻하는 거죠.

그래서 정부에서도 그렇고 은행에서도 갭 투자를 방지하자라는 차원에서 매수, 매도 동시 진행 건에 대한 전세 대출을 규제를 하고 있는데, 사실 전세 세입자는 무주택자여도 저런 집에 들어가면 대출이 안 되는 그런 상황이 된 거죠.

물론 되는 은행이 나중에 말씀드리겠지만 몇 개 있긴 하지만, 안 되는 은행이 좀 많은 상황이라서 저게 조건부 전세 대출의 첫 번째고요.

두 번째는 소유자는 변경되지 않지만 그날 집주인이 대출이 많은데, 집주인도 이사를 갈 수 있잖아요.

그럼 집주인이 이사 가고 새로운 세입자가 들어오게 되면 그 세입자의 전세 보증금으로 근저당, 집주인의 대출을 상환하거든요.

[앵커]

집주인의 대출을 세입자의 돈으로 끄고 들어가는 경우.

[답변]

그렇죠.

[앵커]

근저당 말소.

[답변]

네, 맞습니다.

그런데 그거를 또 안 되는 은행도 많이 늘어나고 있는 상황이라서 사전에 여러 가지를 체크를 해야 되는 거죠. 근저당 말소 조건이 되나요?

아니면, 왜냐하면 은행에서는 그런 거를 다 체크를 하거든요.

계약서에 다 쓰여 있어요. 그래서 사전에 그런 거를 확인을 하시는 게 제일 좋고요.

그리고 타행 대환이 좀 안 되고 있는 상황인데요.

타행 대환이라는 것은 내가 지금 전세 대출을 쓰고 있는데 만기가 되거나 하면 다른 은행으로 갈아탈 수가 있잖아요.

[앵커]

그렇죠. 더 싼 금리의 은행으로.

[답변]

그렇죠.

그런데 그거를 막고 있는 그런 상황이에요.

[앵커]

기존에 되던 것들이 하나둘씩 다 지금 막히고 있다.

[답변]

그렇습니다.

[앵커]

그게 은행마다 또 다 다르다면서요?

[답변]

그게 더 어려운 거라고 생각이 드는데요.

차라리 전 은행이 똑같이 안 된다 그러면 그냥 포기를 하시거든요.

그리고 아예 계약을 안 하세요.

그런데 지금 상황에서는 예전에는 정부에서 규제를 했으니까 며칠부터 안 된다 하면 되는데, 지금은 은행이 자율적으로 하다 보니까 지금 표에 나오듯이 신한은행은 전부 다 안 되는 거로 나오잖아요.

그리고 하나은행 같은 경우에는 전부 다 되는 거로 나오기 때문에 현재 저런 조건을 가진 분들 같은 경우는 되는 은행인 하나은행에 가서 대출을 받으셔야 되는 상황인데, 문제가 있습니다.

지금은 되는데 언제, 어떻게 될지 모르는 상황이라는 거죠.

[앵커]

그러니까요.

지금 저 표만 보면 신한은행은 대출 받으러 오지 마세요 하는 것 같고 하나은행은 다 해주는 것 같지만 사실 우리가 이 방송 마치고 그 다음 날 어떻게 될지 이거는 아무도 모른다라는 그런 얘기잖아요?

[답변]

맞습니다.

지금 하나은행이 여유가 있기 때문에 접수를 받고 있는데 계속해서 여유가 좀 있어야 저런 조건부 전세 대출도 가능할 것으로 보입니다.

[앵커]

사실 구축 단지의 경우에는 한두 단지가 그렇게 문제가 될 수 있지만 신축 단지, 대규모로 단체로, 집단으로 입주를 하는 경우에는 전세대출이 문제가 되면 그때는 더 혼란이 커질 것 같은데 어떤 가요?

[답변]

맞습니다.

그래서 지금 가장 크게 문제가 되고 있는 것이 자그마치 12,000가구가 입주장이 펼쳐질 올림픽 파크 포레온.

[앵커]

둔촌주공?

[답변]

맞습니다.

11월 27일 입주 날짜가 예정이 되어 있는데요.

이렇게 많은 세대가 한꺼번에 들어가다 보니까 전세 세입자도 많을 것이고 또 매매장도 많을 것이고.

그러다 보니 약간 혼선이 있을 수 있는 상황입니다.

[앵커]

당장 실입주가 안 되는 사람들이 있잖아요.

[답변]

그렇죠.

[앵커]

그럴 경우에 어떤 식으로 지금 대출을 규제하고 있습니까?

[답변]

그런 경우에 대부분 전세 세입자를 들여서 잔금을 치르거나 아니면 그냥 담보 대출을 받아서 일단 잔금을 치르고 그리고 나서 후일을 도모해야 되는 그런 상황이 벌어지게 되는데, 아직까지는 가능한 은행이 있으니, 대부분 고객님들께서 차주분들께서 어떻게 하시냐면 본인의 주거래 은행을 가시거든요.

예를 들면 아까 다 X표했던 신한은행으로 가신단 말이에요.

가셨는데 안 된다라는 답변을 들으면 좌절을 하세요.

안 되나 보다.

그런데 지금 상황에서는 은행 자율적인 규제기 때문에 되는 은행이 있습니다.

그래서 너무 상심하지 마시고 되는 은행을 잘 찾아서 진행을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

지금 말씀 들어보면 이렇게 되면 누가 불편해지느냐.

세입자가 불편해요.

그러니까 전세대출 받은 세입자는 집주인한테 잔금 치르는데 집주인이 바뀝니까, 안 바뀝니까?

바뀌면 큰일 납니다.

이거를 왜 세입자가 확인을 해야 되냐고요.

[답변]

어찌 보면 그럴 수 있겠죠.

지금 피해를 보는 분들은 전세 입주하시는 분들이 되는 거니까요.

하지만 어디나 그런 부작용이 조금 있을 수 있는 상황이다 보니 전세 입주하시는 분들은 사전에 은행을 확인을 하시고 또 이 집이 매수, 매도가 동시에 진행되는 집인지 이런 거를 충분히 검토하고 계약을 하시는 것이 좋을 것 같습니다.

[앵커]

갭투자나 투기를 막겠다는 취지는 충분히 이해가 가요.

그래서 다주택자 같은 경우는 거의 지금 대출을 포기를 한 것 같고.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

1주택자들도 그렇게 많이 피곤해지게 됐다, 지금 상황이.

[답변]

그렇죠.

1주택인데 전세 대출을 받는 분들도 제한을 두는 은행이 많지 않습니까?

[앵커]

그렇죠.

1주택자가 어디에 집이 있는데 또 서울에 전세 살이 할 수도 있잖아요.

[답변]

그렇죠.

[앵커]

이럴 경우에 실수요를 따진다는데.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

전세대출의 실수요가 있고 투기 수요가 있습니까?

어떻게 따진다는 거예요?

[답변]

사실 맞습니다.

전세대출 같은 경우는 원래 자체가 무주택자고 1주택자까지밖에 되지 않았어요.

이분들은 거의 다 실수요자들이지 투기자들은 아니잖아요.

[앵커]

그렇죠.

[답변]

그런데 1주택자의 전세 대출도 제한을 한 은행이 많기 때문에 문제가 되고 있고요.

그나마 정부에서 실수요자는 해결을 해줘라 라고 메시지를 전달을 했기 때문에 은행에서 마련한 실수요자 조건이라는 것이 어렵습니다.

예를 들면 직장 이전했다는 증빙 서류를 가져와라, 아니면 자녀 교육으로 이사를 가는 거를 가져와라, 아니면 질병 치료라든지 아니면 부모 봉양 그리고 이혼이라든지 이런 문제, 이혼이면 같은 집에서 살기 어렵잖아요.

그러니까 소송 자료를 제출을 하면 1주택자여도 전세 대출이 가능하다 이런 식으로 실수요자 조건이 따라 붙기 때문에 혼돈이 좀 많이 있을 수 있고요.

어려운 상황인 거죠.

[앵커]

실수요자들이 당장 실입주가 안 될 경우 잔금을 못 치르는 상황이 발생할 수도 있잖아요.

이런 경우에는 어떤 대책이 있을 수 있습니까?

[답변]

그 대책이라는 것이 두 가지밖에 없어요.

잔금을 치를 수 있는 방법은 실수요자, 담보 대출 아니면 전세 세입자 두 가지니까 아무래도 폭넓게 은행을 살펴보는 방법밖에는 없는 거죠.

[앵커]

그런데 주택담보 대출의 경우에도 대출 규제가 여러 가지로 많이 이것저것 허들이 생긴다고 들었는데, 주택담보 대출 상황은 어때요?

[답변]

주택담보 대출은 아예 그냥 명확합니다.

다주택자 금지.

그리고 1주택자 같은 경우는 은행마다 조금 다르기는 하지만 처분 조건하시는 분은 가능하다.

그리고 가장 문제가 되는 것 중에 하나가 뭐냐 하면 만기를 줄였어요, 만기.

얼마 전까지.

[앵커]

만기도 중요하죠.

[답변]

만기가 왜 중요하냐면 만기가 줄어들게 되면 저희가 DSR이라고 들어보셨죠?

그게 문제가 됩니다.

[앵커]

DSR이라는 게 소득 요건 보는 거잖아요.

대출 상환 능력.

[답변]

맞습니다.

소득 대비 대출 한도가 정해지는데 만기가 짧아지면 한도가 확 줄어들게 되거든요.

그래서 나는 3억 정도 대출을 받아야지 하고 계획했던 분들이 갑자기 2억 5,000밖에 대출이 안 나올 수도 있습니다.

[앵커]

1주택자의 경우에도 주택담보 대출을 받는데 여러 가지 조건이 달리는 것 같던데.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

그거는 어떤 식으로 지금 진행되고 있어요?

[답변]

맞습니다.

그날, 당일날 매수, 매도가 진행이 되어야 되는 거죠.

내가 이사를 가게 되면, 이럴 수도 있잖아요.

내 집은 조금 이따가 팔 수도 있잖아요.

1주택자가 일시적 1가구 2주택으로 진행할 수도 있는데 그런 분들은 어렵고요.

당일날, 예를 들면 10월 1일이면 10월 1일날 동시에 매수와 매도가 진행이 되는 분들은 실수요자로 보고 대출이 편안하신 거고요.

그 외의 분들은 그냥 다주택자가 되는 그런 상황입니다.

[앵커]

그렇군요.

정말 진짜, 진짜 찐실수요자만 가려내겠다.

가계대출, 가계 부채를 막겠다는데 정말 당국이 진심이라는 거는 알겠어요.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

알겠는데 사실 금감원이 개인 대출 영업 대신 해줄 거 아니면 이렇게 은행마다 다 다르게 할 필요가 있나.

그런 궁금증은 들거든요.

[답변]

이게 약간 자율적인 거라서.

왜 그러냐면 전부 다 규제를 해버리면 안 되는 분들이 더 많을 수도 있다라는 판단을 한 것 같아요.

그래서 여기 은행이 막으면 다른 은행에서라도 할 수 있게끔 통로를 열어준, 어찌 보면 그렇게 해석을 할 수도 있는데.

이게 참 금융당국도 난감할 것 같습니다.

왜냐하면 금리 인하가 예고가 되어 있잖아요.

이게 10월 11일 금통위에서 정할지 아니면 11월이 될지는 확정이 되지는 않았지만 언젠가는 할 거란 말이에요.

미국도 지금 빅컷으로 0.5% 금리 인하가 되었기 때문에 한국도 내릴 거예요.

그러면 한국이 금리가 인하가 되면 당연히 가계 부채가 증가할 수밖에 없습니다.

[앵커]

지금 이 상황이 오게 된 게 금감원이 은행들한테 대출 총량 이거 관리하세요 하니까 금리를 올렸잖아요.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

손쉽게 하지 말고 다른 방법 쓰세요 하니까 대출 규제를 한 건데.

[답변]

그렇죠.

맞습니다.

[앵커]

그렇다고 금리가 안 올랐냐, 오늘 또 국민은행이 금리 인상한다고 이야기했거든요.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

금리도 분위기가 지금 심상치 않은 것 같아서.

[답변]

그거는 은행 입장에서는 참 난감한 게 그냥 본인, 예를 들어 국민은행은 가만히 있었어요.

그런데 다른 은행이 금리를 올리기 시작하면 본인 금리가 낮아지니까 어쩔 수 없이 따라 올리고 있는 상황입니다.

[앵커]

알겠습니다.

대출을 잘 받는 능력, 이게 대출력이라고 하던데 점점 중요해지는 그런 상황이 되고 있는 것 같습니다.

김은진 대표 함께했습니다.

고맙습니다.